Réponses aux demandes d'information

Direction des recherches, Commission de l'immigration et du statut de réfugié du Canada

1. Aperçu

Des sources signalent que les termes [traduction] « "[t]erre" » et « "[b]ien" » sont « interchangeables au Pakistan », une « [t]erre » étant considérée comme un « bien immeuble » (PIDE 2022-03-17, 1; cabinet d’avocats 2022-12-12). Dans un article publié par l’Institut pakistanais de l’économie du développement (Pakistan Institute of Development Economics – PIDE), un groupe de réflexion sur les politiques publiques ayant été reconnu comme centre de recherches autonome par le gouvernement du Pakistan (PIDE 2022, 4-5), les termes [traduction] « bien » et « terre » sont ainsi définis dans le contexte juridique pakistanais :

• Les termes « bien » et « terre » sont souvent employés de manière interchangeable au Pakistan. Toutefois, au sens de la réglementation, ces deux termes ont chacun leur définition propre.
• Au Pakistan, un bien est toute chose corporelle ou incorporelle qu’une personne peut posséder ou acquérir. Tout bien ayant une existence matérielle, même temporaire, est un bien corporel. En revanche, un bien est incorporel s’il n’a pas d’existence matérielle, comme un brevet ou des droits de propriété intellectuelle.
• Pour ce qui est du terme « terre », on le définit comme un bien immeuble. Conséquemment, il est possible d’en déduire qu’une « terre » est un type de « bien » de la catégorie des biens corporels. Il existe d’autres types de « bien », comme il est expliqué ci-dessus.
• Nous pouvons donc conclure à la lumière des renseignements précédents que les définitions juridiques de « bien » et de « terre » font en sorte que ces termes ne peuvent être utilisés de manière interchangeable; chacun a une définition qui lui est propre (2022-03-17, 1).

Dans une communication écrite envoyée à la Direction des recherches, un cabinet d’avocats d’Islamabad dont les domaines de pratique comprennent l’immobilier et la construction, les litiges constitutionnels, les opérations bancaires et la finance a signalé que les questions de biens relèvent de la compétence des provinces et non plus de celle du gouvernement fédéral depuis l’adoption d’une modification législative en 2010 (cabinet d’avocats 2022-12-12).

2. Cadre législatif

S’agissant des droits de propriété, la constitution de la République islamique du Pakistan (Constitution of the Islamic Republic of Pakistan) prévoit ce qui suit :

[traduction]

Disposition sur les biens

23. Chaque citoyen a le droit de posséder des biens, d’en faire l’acquisition et d’en disposer en tout lieu du Pakistan, sous réserve de la constitution et de toute restriction raisonnable imposée par la loi dans l’intérêt public.

Protection des droits de propriété

24. (1) Nul ne peut être privé de ses biens, sauf dans les cas prévus par la loi.

(2) Aucun bien ne peut être acquis ou réquisitionné d’office, sauf à des fins publiques et lorsqu’une règle de droit prévoit une indemnité et soit en fixe le montant, soit définit les principes l’établissant ainsi que les modalités de paiement.

[…]

(Pakistan 1973, en gras dans l’original)

D’après le PIDE, chaque province dispose de lois qui lui sont propres, qui découlent de la loi de 1967 sur les recettes foncières du Pakistan occidental (West Pakistan Land Revenue Act, 1967), [traduction] « la loi fondamentale portant sur les registres des droits et des transferts par mutations. Toutes les provinces l’ont adoptée, mais avec quelques légères modifications » (2022-03-17, 5).

La loi de 1967 sur les recettes foncières du Pendjab (Punjab Land Revenue Act 1967) prévoit ce qui suit :

[traduction]

CHAPITRE VI

REGISTRES

Registres des droits et registres périodiques

39. Registre des droits et documents y afférents.– (1) Sauf disposition contraire du présent chapitre, un registre des droits est produit pour chaque propriété.

(2) Le registre des droits d’une propriété comprend les documents suivants :

1. des déclarations établissant, dans la mesure du possible,
   
   1. l’identité des propriétaires ou locataires ou des personnes ayant le droit de toucher les loyers, les profits ou les produits de la propriété ou d’occuper les terres s’y trouvant;
   2. la nature et les limites des intérêts des personnes énumérées en (i) ainsi que les conditions et les responsabilités s’y rattachant;
   3. les loyers, recettes foncières, taux, taxes spéciales (cess) [1] ou autres paiements qui doivent être versés par les personnes énumérées en (i) à l’une ou l’autre d’entre elles et au gouvernement;
2. une déclaration coutumière décrivant les droits et responsabilités se rattachant à la propriété;
3. une carte de la propriété;
4. tout autre document dont le Conseil des affaires foncières (Board of Revenue) pourrait avoir besoin après avoir reçu l’approbation du gouvernement.

40. Révision spéciale du registre des droits.– (1) Le Conseil des affaires foncières, s’il est d’avis qu’une propriété n’a pas de registre des droits ou que le registre des droits d’une propriété requiert une révision spéciale, peut, par notification, exiger qu’un registre des droits soit produit ou fasse l’objet d’une révision spéciale, selon le cas.

(2) La notification prévue au paragraphe (1) peut exiger qu’un registre des droits soit produit ou fasse l’objet d’une révision spéciale pour toute propriété sise dans une région définie.

(3) Le registre des droits produit ou révisé en réponse à la demande spéciale en ce sens pour une propriété visée au présent article est réputé être le registre des droits de la propriété, mais ne modifie en rien les présomptions existantes en faveur du gouvernement découlant de tout registre des droits précédent.

41. Registre périodique.– (1) Le receveur charge le patwari [2] associé à chaque propriété de préparer périodiquement, suivant les directives du Conseil des affaires foncières, une version de tout registre des droits modifiée conformément aux dispositions du présent chapitre.

(2) La version du registre des droits ainsi préparée est désignée comme étant le registre périodique de la propriété et comprend les déclarations mentionnées à l’alinéa (a) du paragraphe (2) de l’article 39 et, le cas échéant, tout autre document requis.

(3) Aux fins de préparation des registres périodiques, le receveur charge le patwari associé à chaque propriété de tenir un registre des mutations en la forme prescrite et tout autre registre pouvant être exigé.

[…]

Production de registres

42. Production de la section des registres périodiques ayant trait aux propriétaires fonciers.–

(1) [Sous réserve des autres dispositions du présent chapitre, quiconque] acquiert par héritage, achat, hypothèque, don ou autrement tout droit dans une propriété à titre de propriétaire foncier – ou à titre de locataire pour une période fixe de plus d’un an – déclare l’acquisition de droit dans les trois mois subséquents au patwari associé à la propriété, qui prend ensuite les mesures suivantes :

1. consigner la déclaration dans le roznamacha [roznamcha] [3] et en assurer la tenue selon les modalités prescrites;
2. fournir sans frais une copie de la déclaration ainsi consignée au déclarant;
3. envoyer une copie de la déclaration, dans la semaine suivant sa réception, au [bureau de l’administration de l’union] où est sise la propriété.

[* * * * * * * * *]

(2) Si l’acquéreur du droit est d’âge mineur ou incapable de déclarer l’acquisition pour toute autre raison, son tuteur ou la personne en charge du bien fait la déclaration au [patwari [* * * *]].

(3) Le patwari inscrit dans son registre des mutations toute déclaration reçue conformément au paragraphe (1) ou (2) et fait également une entrée au roznamcha et au registre des mutations concernant l’acquisition de tout droit susmentionnée qu’il a des motifs de croire avérée, mais pour laquelle il n’a pas reçu la déclaration prévue à l’un ou l’autre de ces paragraphes alors qu’une telle déclaration était attendue.

(4) La déclaration faite au patwari au titre du paragraphe (1) ou (2), ou qu’il a consignée en application du paragraphe (3), est affichée de la manière prescrite.

(5) Si le patwari omet de consigner ou d’afficher une déclaration qui lui est faite au titre du paragraphe (1) ou (2), le déclarant peut présenter sa déclaration par écrit à l’agent des affaires foncières concerné et au [nazim de l’union] [4] où est sise la propriété, par courrier recommandé exigeant un accusé de réception, et l’agent veille ensuite à la saisie de la déclaration dans le registre des mutations.

(6) De temps à autre, un agent des affaires foncières vérifie l’exactitude de toutes les entrées au registre des mutations et de toutes les acquisitions dont il a été mis au courant et, suivant les modalités prévues aux paragraphes précédents, qui auraient dû être déclarées au patwari et inscrites au registre, et, dans chaque cas, prend l’ordonnance qu’il juge appropriée relativement à toute entrée au registre périodique du droit acquis.

(7) Sauf dans les cas d’héritage ou d’acquisition d’un droit au moyen d’un acte enregistré ou par application d’une ordonnance ou d’un décret judiciaires, l’agent des affaires foncières prend l’ordonnance prévue au paragraphe (6) en présence de la personne dont le droit a été acquis, après que son identité a été confirmée par deux personnes respectables, de préférence des lambardars [5] ou des membres du [conseil de zila, de tehsil ou de ville] [6] concerné dont la signature ou l’empreinte du pouce est apposée dans le registre des mutations devant l’agent.

(8) La mutation donne lieu, dans l’assemblée commune à laquelle se rattache la propriété en faisait l’objet, à une enquête ou à une ordonnance prévue au paragraphe (6).

(9) Lorsque l’agent des affaires foncières prend une ordonnance en vertu du paragraphe (6) concernant l’acquisition de tout droit, une entrée est faite dans le registre périodique : y est insérée une description du droit acquis et en est supprimée toute entrée figurant dans un registre précédent rendue caduque par l’acquisition.

(10) Si, dans les trois mois suivant la déclaration de l’acquisition d’un droit en conformité avec le paragraphe (1) ou (2) ou l’inscription par le patwari d’une entrée dans le roznamcha selon le paragraphe (3) concernant l’acquisition de tout droit, l’agent des affaires foncières ne prend aucune ordonnance en vertu du paragraphe (6), il informe le receveur de la cause du retard selon la procédure prescrite.

(11) Suivant la procédure prescrite, l’agent des affaires foncières envoie ou fait envoyer l’essentiel d’une ordonnance qu’il a prise en vertu du paragraphe (6) à la personne dont le droit est acquis et au [bureau de l’administration de l’union] où est sise la propriété.

[…]

44. Règlement des litiges.– (1) Si, pendant la production, la révision ou la préparation de tout registre ou au cours d’une enquête menée en vertu du présent chapitre, un litige survient quant à une question au sujet de laquelle une entrée doit être faite dans un registre ordinaire ou de mutations, l’agent des affaires foncières peut, de sa propre initiative ou à la demande d’une partie intéressée, mais sous réserve des dispositions de l’article 45 et après avoir procédé à l’enquête jugée nécessaire, déterminer l’entrée à faire sur la question et consigner les motifs de sa décision à cet égard.

(2) Si, dans le cadre d’un tel litige, l’agent n’arrive pas à établir à sa satisfaction à laquelle des parties le bien en litige appartient, il prend les mesures suivantes selon le poste qu’il occupe :

1. si son poste n’est pas inférieur à celui de receveur adjoint de premier niveau, il établit, après une enquête où toutes les parties au litige ont la possibilité de présenter leur cas et des éléments de preuve à l’appui, la personne à qui doit revenir le bien et ordonne par écrit qu’elle en acquière la propriété et que l’entrée correspondante soit faite au registre pertinent;
2. si son poste est inférieur à celui de receveur adjoint de premier niveau, il signale l’affaire au receveur adjoint de premier niveau, qui procédera conformément aux modalités établies à l’alinéa (a).

(3) Les mesures prises en vertu du paragraphe (2) sont subordonnées à tout décret ou ordonnance qu’un tribunal compétent pourrait rendre par la suite.

[45. Restriction aux variations apportées aux entrées aux registres.– À l’exception des entrées aux registres périodiques concernant l’acquisition incontestée d’intérêts fonciers prévue à l’article 43, les entrées aux registres des droits ou aux registres périodiques n’ont dans les versions subséquentes d’autres variations que les suivantes :

1. entrées faites selon les faits établis ou admis;
2. entrées faites avec l’accord de toutes les parties intéressées ou avec l’appui d’un décret ou d’une ordonnance ayant un caractère contraignant pour elles;
3. nouvelles cartes créées au besoin.]

[…]

[48. Pénalité.– (1) Sous réserve du paragraphe (2), quiconque néglige de faire, dans les trois mois suivant la date de son acquisition d’un droit mentionné à l’article 42 ou 42-A, la déclaration requise ou ne fournit ni les renseignements ni les documents exigés à l’article 47 est passible, à la discrétion du receveur, d’une amende maximale de cinq cents roupies [2,40 $CAN].

(2) Si une personne acquiert un droit au moyen d’un acte enregistré, l’autorité responsable de l’enregistrement déclare l’acquisition en la forme prescrite au patwari ou au [centre de documentation arazi].] [7]

[…]

CHAPITRE VII

ÉVALUATION

[…]

[70-B. Détermination de la propriété des terres.– Pour l’application des articles 56-A et 70-A :

1. Un acre de terres irriguées est considéré comme équivalant à deux acres de terres non irriguées, pour autant que le calcul de la superficie globale appartenant à un propriétaire foncier tienne compte de la conversion des terres non irriguées en terres irriguées;
2. Les terres appartenant à un propriétaire foncier incluent toutes les terres lui appartenant, qu’elles soient sises entièrement dans la province ou en partie dans la province et en partie à l’extérieur, à l’exception des cas suivants :
   
   1. les terres décrites aux alinéas (b), (c) et (d) de l’article 56;
   2. les lots d’un shamlat [8] de village où la superficie totale du shamlat ne dépasse pas 25 acres;
3. « propriétaire foncier » désigne toute personne :
   
   1. ayant reçu une terre en vertu de tout régime de lotissement ou de concession du gouvernement garantissant l’acquisition des droits de propriété à plus long terme;
   2. ayant souscrit une hypothèque sur la totalité ou une partie de sa terre;
   3. ayant des droits et des intérêts fonciers permanents.]

[…]

CHAPITRE VIII

RECOUVREMENT DES RECETTES FONCIÈRES

[…]

76. Ordonnances de réglementation du recouvrement des recettes foncières.– (1) Nonobstant le contenu de tout registre des droits, le Conseil des affaires foncières peut établir le nombre et le montant des versements ainsi que le moment et l’endroit où les recettes sont recouvrées et les modalités y afférentes.

(2) À moins d’instructions contraires du Conseil des affaires foncières, les recettes foncières sont payables selon les versements établis, au moment, à l’endroit et suivant les modalités prévues immédiatement avant l’entrée en vigueur de la présente loi.

[…]

80. Processus de recouvrement des arriérés.– Sous réserve des autres dispositions de la présente loi, les recettes foncières arriérées peuvent être recouvrées par l’un ou l’autre des processus suivants :

1. signification d’un avis de paiement au débiteur en défaut conformément à l’article 81;
2. arrestation et détention du débiteur en défaut en vertu de l’article 82;
3. vente sur saisie de ses biens meubles et de ses récoltes non coupées ou non cueillies en vertu de l’article 83;
4. transfert de la propriété visée par l’arriéré en vertu de l’article 84;
5. saisie de la propriété visée par l’arriéré en vertu de l’article 85;
6. annulation de l’évaluation de la propriété en vertu de l’article 86;
7. vente de la propriété en vertu de l’article 88;
8. action en justice visant d’autres biens immeubles du débiteur en défaut en vertu de l’article 90.

81. Avis de paiement.– L’agent des affaires foncières peut délivrer un avis de paiement des recettes foncières le jour où l’arriéré commence à s’accumuler, ou à compter du jour suivant.

82. Arrestation et détention du débiteur en défaut.– [(1) Si, vingt jours après la signification au débiteur en défaut de l’avis de paiement prévu à l’article 81, les recettes foncières arriérées demeurent impayées en tout ou en partie, l’agent des affaires foncières peut délivrer un mandat ordonnant au policier qui y est désigné comme exécutant d’arrêter et de lui amener le débiteur en défaut ou la personne fournissant la garantie au sens de l’alinéa (b) du paragraphe (8).]

(2) [* * * * * * * * * * * *]

(3) Une fois le débiteur en défaut devant l’agent des affaires foncières, l’agent peut en déférer au receveur ou mettre la personne en garde à vue pour une période maximale de dix jours au terme de laquelle, si l’arriéré est toujours impayé, il en déférera au receveur.

(4) Dans les cas où l’agent des affaires foncières qui a placé en garde à vue un débiteur en défaut est un receveur adjoint de deuxième niveau, il informe sans délai le receveur de la mesure prise si elle excède vingt-quatre heures.

(5) Dans les cas où le débiteur en défaut est amené devant le receveur, le receveur peut donner l’ordre à l’officier responsable de la prison civile du district de garder en confinement cellulaire le débiteur en défaut pour une période n’excédant pas un mois à partir de la date à laquelle l’ordre est donné, selon les recommandations du receveur.

(6) La mesure visant à procéder à l’arrestation et à la détention n’est pas mise à exécution si le débiteur en défaut est une femme ou une personne mineure, aliénée ou idiote.

(7) Le mandat d’arrestation visant un débiteur en défaut pris en vertu du paragraphe (1) n’est pas exécuté si la personne rembourse l’arriéré ou fournit la garantie conformément aux dispositions de l’alinéa (b) du paragraphe (8).

(8) Tout débiteur en défaut qui est soit placé en garde à vue au titre du paragraphe (3), soit gardé en confinement cellulaire dans une prison de district au titre du paragraphe (5), est libéré lorsque l’une ou l’autre des conditions suivantes est remplie :

1. l’arriéré exigé est remboursé;
2. le débiteur en défaut fournit à l’agent des affaires foncières ayant ordonné son arrestation ou au receveur la garantie jugée nécessaire par l’un ou l’autre, selon le cas, pour le paiement de l’arriéré à son dossier (Pendjab 1967, en gras, en italique et entre crochets contenant du texte ou des symboles dans l’original, renvois omis; notes, autre orthographe et conversion de devises ajoutées).

Le PIDE souligne que la loi de 1882 sur le transfert de biens (Transfer of Property Act, 1882) constitue [traduction] « [l]a loi d’application générale décrivant et réglementant les questions de transfert de biens (location, vente, hypothèque, etc.) » (2022-03-17, 5). Voici ce que cette loi prévoit en matière de transferts de terres frauduleux :

[traduction]

53. Transfert frauduleux. (1) Tout transfert de biens immobiliers effectué dans l’intention de faire obstacle au travail des créditeurs de l’auteur du transfert ou de le ralentir peut être annulé au choix d’un créditeur ou retardé.

Le présent paragraphe n’a pas pour effet d’entraver les droits du destinataire du transfert agissant de bonne foi et moyennant contrepartie.

Le présent paragraphe n’a pas pour effet de porter atteinte à l’une des lois relatives à l’insolvabilité actuellement en vigueur.

L’action intentée par un créditeur (terme incluant toute personne en faveur de qui une ordonnance a été prise, qu’elle en ait ou non demandé l’exécution) afin d’éviter un transfert au motif qu’il a été effectué dans l’intention de faire obstacle au travail des créditeurs de l’auteur du transfert ou de le ralentir est de fait intentée au nom et dans l’intérêt de tous les créditeurs.

(2) Tout transfert de biens immeubles effectué sans contrepartie dans l’intention de frauder le destinataire du transfert subséquent peut être annulé au choix de ce destinataire.

Pour l’application du présent paragraphe, aucun transfert effectué sans contrepartie ne sera réputé avoir été effectué dans l’intention de frauder au seul motif qu’un transfert avec contrepartie a été effectué subséquemment.

53-A. Exécution partielle. Advenant que, pour transférer avec contrepartie un bien immeuble, une personne passe un contrat signé par elle ou en son nom à partir duquel il est possible de confirmer avec une certitude raisonnable les modalités nécessaires pour constituer le transfert;

Et advenant que, comme exécution partielle du contrat, le destinataire du transfert a pris possession du bien en tout ou en partie ou, s’il est déjà en possession du bien, il en conserve la possession et a fait des actions en vue d’avancer l’exécution du contrat, et qu’il a exécuté ou est disposé à exécuter sa part du contrat;

Il s’ensuit que, même si le contrat n’a pas été enregistré – alors qu’il doit l’être – ou, dans les cas où il y a un instrument de transfert, que le transfert n’a pas été conclu de la manière prescrite par la loi en vigueur, l’auteur du transfert ou ses ayants droit se voient interdire de faire appliquer contre le destinataire du transfert et ses ayants droit tout droit lié au bien dont le destinataire a pris possession ou dont il conserve la possession, autre qu’un droit expressément prévu dans les modalités contractuelles;

Étant entendu que le présent article n’a pas pour effet de porter atteinte aux droits du destinataire d’un transfert avec contrepartie qui n’a été avisé ni du contrat, ni de son exécution partielle (Pakistan 1882, en gras dans l’original).

Selon le PIDE, la loi de 1908 sur l’enregistrement (Registration Act, 1908) est [traduction] « [l]a loi d’application générale réglementant l’enregistrement de documents »; selon cette loi, « pour tout transfert ou mutation de droits de propriété, les documents requis doivent souvent être enregistrés (particulièrement en zone urbaine) » (2022-03-17, 5). La loi de 1908 sur l’enregistrement prévoit ce qui suit :

[traduction]

PARTIE III

CONCERNANT LES DOCUMENTS ENREGISTRABLES

17. Enregistrement obligatoire.– (1) Les documents suivants doivent être enregistrés si le bien auquel ils se rapportent est sis dans un district où la loi no XVI de 1864 (Act No. XVI of 1864), la loi indienne de 1866 sur l’enregistrement (Indian Registration Act, 1866), la loi indienne de 1871 sur l’enregistrement (Indian Registration Act, 1871), la loi indienne de 1877 sur l’enregistrement (Indian Registration Act, 1877) ou la présente loi est en vigueur et s’ils ont été exécutés à la date de son entrée en vigueur ou après :

1. les instruments de don de biens immeubles;
2. d’autres instruments non testamentaires qui visent ou qui concourent à créer, déclarer, céder, restreindre ou annuler, dès maintenant ou dans l’avenir, tout droit, titre ou intérêt acquis ou éventuel d’une valeur minimale de cent roupies relativement à un bien immeuble;
   [Explication.– Dans le cas d’un dégrèvement d’hypothèque, la contrepartie de l’acte de cession est réputée être la valeur de l’enregistrement;]
3. les instruments non testamentaires [autres que l’accusé de réception ou le paiement fait relativement à toute transaction à laquelle se rapporte un instrument enregistré suivant les dispositions de l’alinéa (o)] qui donnent acte de la réception ou du paiement de toute contrepartie pour création, déclaration, cession, restriction ou annulation de tout droit, titre ou intérêt ainsi visé;
4. les baux pour des biens immeubles qui sont établis, selon le cas, chaque année, pour toute période excédant un an ou sur la base d’un loyer annuel;
5. [ les instruments non testamentaires de transfert ou de cession prévus par décret ou ordonnance judiciaires ou décision, lorsque le décret, l’ordonnance ou la décision vise ou concourt à créer, déclarer, céder, restreindre ou annuler, dès maintenant ou dans l’avenir, tout droit, titre ou intérêt acquis ou éventuel d’une valeur minimale de cent roupies relativement à un bien immeuble;]

Étant entendu que le [gouvernement provincial] peut, sur règlement publié dans la [Gazette officielle,] exempter de l’application du présent paragraphe tout bail exécuté dans un district, ou dans une partie d’un district, dont les conditions ne sont pas applicables au-delà d’une période de cinq ans et dont le loyer annuel prévu n’excède pas cinquante roupies.

(2) Les alinéas (b) et (c) du paragraphe (1) ne s’appliquent pas :

1. aux actes de composition;
2. aux instruments liés à des parts dans une société par actions à responsabilité limitée, même si les actifs de la société constituent en tout ou en partie des biens immeubles;
3. aux débentures émises par une société par actions à responsabilité limitée qui ne permettent pas de créer, déclarer, céder, restreindre ou annuler tout droit, titre ou intérêt relativement à un bien immeuble, sauf dans la mesure où elles donnent à leur détenteur droit aux garanties prévues par un instrument enregistré au moyen duquel la société par actions a grevé d’une hypothèque, transmis ou autrement transféré tout ou partie de son bien immeuble ou tout intérêt lié à ce bien à l’intention des fiduciaires au moment où ils deviennent responsables de son administration pour le compte du détenteur;
4. aux inscriptions ou aux transferts des débentures émises par une société par actions à responsabilité limitée;
5. aux documents qui ne permettent pas de créer, déclarer, céder, restreindre ou annuler tout droit, titre ou intérêt d’une valeur minimale de cent roupies relativement à un bien immeuble, mais qui créent simplement le droit d’obtenir un autre document qui permettra, une fois exécuté, de créer, déclarer, céder, restreindre ou annuler tout droit, titre ou intérêt;
6. aux décrets ou ordonnances judiciaires [à l’exception des décrets ou ordonnances devant être pris à l’issue d’un compromis et englobant des biens immeubles autres que ceux faisant l’objet de l’action ou de la procédure;]
7. aux concessions de biens immeubles par [le gouvernement;]
8. aux instruments de partition établis par un agent des affaires foncières;
9. aux ordonnances concédant un prêt ou un instrument de sûreté accessoire prises en vertu de [* * *] la loi de 1883 sur les prêts pour améliorations foncières (Land Improvement Loans Act, 1883);
10. [aux ordonnances concédant un prêt prises en vertu de la [loi XVII de 1958 sur les prêts aux agriculteurs du Pakistan occidental (West Pakistan Agriculturists’ Loans Act 1958 – W.P. Act XVII of 1958)], du décret IV de 1961 sur la banque de développement de l’agriculture (Agricultural Development Bank Ordinance, 1961 – Ordinance IV of 1961) ou de toute autre loi en vigueur liée à l’octroi de prêts à des fins agricoles, aux instruments en vertu desquels un prêt est consenti par une coopérative à toutes fins analogues ou aux instruments établis pour garantir le remboursement d’un tel prêt;]
11. aux transmissions d’actes d’hypothèque reconnaissant le paiement de tout ou partie du prêt hypothécaire, et aux autres acquits de sommes perçues à cette fin [* * *];
12. aux certificats de vente remis à l’acheteur d’un bien vendu aux enchères publiques par un agent des affaires foncières ou civiles[;]
13. [aux contreparties d’un bail enregistré.]

[Explication.– Il n’est pas ni n’a jamais été requis d’enregistrer un document qui vise ou qui concourt à donner effet à un contrat de vente de biens immeubles pour seul motif qu’il contient une énonciation du paiement d’un dépôt ou de tout ou partie du prix d’achat.]

[…]

PARTIE V

CONCERNANT LE LIEU DE L’ENREGISTREMENT

[28. Lieu d’enregistrement des titres fonciers.– [(1) Sauf disposition contraire dans la présente partie, chaque document mentionné aux alinéas (a), (b), (c), [(d) et (e) du paragraphe (1) de l’article 17, au paragraphe (2) de l’article 17 et à l’article 18, dans la mesure où il touche des biens immeubles], est présenté aux fins d’enregistrement au bureau d’un sous-registrateur du sous-district où est sis tout ou partie du bien auquel le document se rapporte.]

[(2) Nonobstant les dispositions du paragraphe (1),

1. une fois le document enregistré, aucune partie concernée n’a le droit de mettre en doute la validité de l’enregistrement au motif que le bien ayant donné compétence au sous-registrateur pour procéder à l’enregistrement n’existait pas, était fictif ou insignifiant ou ne devait pas être transféré;
2. le document dont l’enregistrement est garanti par l’inclusion d’une clause visant le caractère non existant, fictif ou insignifiant ne porte d’aucune manière atteinte aux droits d’une personne n’y étant pas partie qui a acquis les droits relatifs au bien sans avoir été informée de la transaction visée par le document] (Pakistan 1908, en gras et entre crochets dans l’original, renvois omis).

De plus, selon la loi de 1894 sur l’acquisition de terres (Land Acquisition Act, 1894),

[traduction]

6. Déclaration attestant que la terre est requise à des fins d’utilité publique.– (1) [s]ous réserve des dispositions de la partie VII de la présente loi, [lorsque le [commissaire]] est convaincu, après examen du rapport, le cas échéant, établi en vertu du paragraphe (2) de l’article 5-A], qu’une terre en particulier est requise à des fins d’utilité publique ou pour une entreprise, une déclaration à cet effet est faite et signée par le [commissaire] ou un autre agent dûment autorisé à attester [un tel] ordre :

Étant entendu que toute déclaration de cette nature sera faite uniquement si une indemnisation en échange du bien visé est payée par l’entreprise concernée ou en tout ou en partie au moyen de fonds publics ou d’un fonds administré ou géré par une autorité locale.

(2) La déclaration est publiée dans la Gazette officielle et énonce le district ou autre division territoriale où est sise la terre visée, la fin en justifiant la réquisition, sa superficie approximative et, lorsqu’il existe un plan de la terre, l’endroit où le plan peut être inspecté.

(3) La déclaration constitue une preuve concluante que la terre est requise à des fins d’utilité publique ou pour une entreprise, selon le cas; une fois la déclaration faite, le [commissaire] peut acquérir la terre conformément aux dispositions pertinentes de la présente loi.

[(4) Lorsque la zone visée par la déclaration est de superficie moindre que ce qui était prévu dans l’avis donné conformément au paragraphe (1) de l’article 4, la déclaration est réputée remplacer le préavis relativement à la surface excédante].

7. Après la déclaration – exécution de l’ordre d’acquisition par le receveur.– Pour toute déclaration attestant qu’une terre est requise à des fins d’utilité publique ou pour une entreprise, le [commissaire], ou un autre agent qu’il autorise à agir à cette fin, ordonne au receveur d’exécuter l’ordre d’acquisition de la terre.

8. Délimitation, mesure et établissement du plan.– Dès lors, le receveur prend les dispositions requises pour la délimitation de la terre, sauf si elle a déjà été délimitée conformément à l’article 4. Il la fait aussi mesurer et, si aucun plan n’y est associé, il en fait établir un.

[…]

16. Pouvoir de prendre possession.– Lorsque le receveur a pris une décision en vertu de l’article 11, il peut, [sous réserve des dispositions de l’article 31], prendre possession de la terre, qui dès lors [appartient entièrement au [gouvernement]] libre de toute contrainte.

[…]

18. Marche à suivre pour en déférer à la justice.– (1) Toute partie intéressée n’ayant pas accepté la décision du receveur peut lui demander par écrit qu’il défère l’affaire à la justice au motif qu’elle conteste la mesure de la terre ou, s’agissant de l’indemnité, son montant, son bénéficiaire prévu ou sa répartition entre les diverses parties intéressées.

(2) La demande fait état des motifs de la contestation,

Étant entendu que la demande est faite :

1. dans les six semaines suivant la date à laquelle le receveur a pris la décision, si le demandeur était présent ou représenté devant le receveur à ce moment-là;
2. autrement, dans les six semaines suivant la réception de l’avis du receveur mentionné au paragraphe (2) de l’article 12 ou dans les six mois suivant la date à laquelle le receveur a pris la décision, selon l’échéance qui arrive en premier.

[(3) Par dérogation aux dispositions contraires de l’article 21, le gouvernement provincial peut, s’il n’a pas accepté la décision, déférer l’affaire à la justice dans les six mois suivant la date de l’annonce de la décision; étant entendu que le tribunal ne se saisira pas de l’affaire à moins qu’il juge qu’il y ait une cause probable d’action justifiant de faire enquête et de statuer quant à la contestation].

[…]

23. Éléments à prendre en compte dans la détermination de l’indemnité.– (1) Pour déterminer le montant de l’indemnité à verser contre une terre acquise en vertu de la présente loi, le tribunal prend en considération les éléments suivants :

premièrement, la valeur marchande de la terre à la date de la publication de [l’avis prévu au paragraphe (1) de l’article 4].

[…]

deuxièmement, les dommages encourus par la partie intéressée en raison de la saisie de récoltes ou d’arbres sur pied se trouvant sur la terre au moment où le receveur en prend possession;

troisièmement, les dommages encourus par la partie intéressée, le cas échéant, au moment où le receveur prend possession de la terre, en raison du morcellement des terres causé par l’acquisition;

quatrièmement, les dommages encourus par la partie intéressée, le cas échéant, au moment où le receveur prend possession de la terre, pour cause de lésion à l’égard de ses autres biens meubles ou immeubles, de quelque manière que ce soit, ou de ses revenus;

cinquièmement, les dépenses raisonnables encourues, le cas échéant, par la partie intéressée qui se trouve obligée, des suites de l’acquisition de la terre par le receveur, de changer de domicile ou de lieu de travail;

sixièmement, les dommages, le cas échéant, résultant de bonne foi d’une baisse des profits de la terre survenue depuis la publication de la déclaration prévue à l’article 6, mais avant la prise de possession par le receveur.

[(2) En plus de la valeur marchande de la terre, comme il est prévu ci-dessus, le tribunal adjuge la somme équivalant à quinze pour cent de cette valeur si l’acquisition est à des fins d’utilité publique et la somme équivalant à vingt-cinq pour cent de cette valeur si l’acquisition est pour une entreprise, compte tenu de la nature obligatoire de l’acquisition].

[…]

30. Différend quant au partage.– Dans les cas où le montant de l’indemnité a été établi conformément à l’article 11, tout différend pouvant survenir quant au partage ou aux bénéficiaires de tout ou partie de celle-ci peut être déféré à la justice par le receveur.

[…]

36. Pouvoir d’aller sur la terre et d’en prendre possession, et indemnité au moment de la restitution.– (1) Sur versement de l’indemnité, à l’exécution de l’entente ou pour toute affaire déférée en vertu de l’article 35, le receveur peut aller sur la terre, en prendre possession et l’utiliser ou en permettre l’utilisation conformément aux conditions de l’avis.

(2) À l’expiration de la période d’occupation temporaire, le receveur verse ou soumet aux parties intéressées une indemnité pour tout dommage causé à la terre, le cas échéant, non prévu par l’entente et leur restitue la terre,

Étant entendu que, si la terre est devenue irrémédiablement impropre à l’usage qui en était fait immédiatement avant le début de son occupation temporaire, et si les parties intéressées l’exigent, le [commissaire] procède, en conformité avec la présente loi, à son acquisition comme si elle était requise de manière permanente à une fin d’utilité publique ou pour une entreprise.

37. Différend quant à l’état de la terre.– Dans les cas où le receveur et les parties intéressées ne s’entendent pas sur l’état de la terre à l’expiration de la période prévue, ou sur toute question liée à l’entente préalablement conclue, le receveur en défère à la justice (Pakistan 1894, en gras, en italique et entre crochets dans l’original, renvois omis).

La loi de 2005 sur la dépossession illégale (Illegal Dispossession Act, 2005) prévoit aussi ce qui suit :

[traduction]

3. Prévention de la possession illégale de biens immeubles, etc.-(1) Nul ne peut s’introduire sur ou dans tout bien immeuble pour s’en emparer, en prendre le contrôle, l’occuper ou en déposséder son propriétaire ou occupant sans avoir l’autorité légale de le faire.

(2) Quiconque contrevient aux dispositions du paragraphe (1) est passible, sans préjudice de toute peine pouvant lui être imposée en application d’une loi en vigueur, d’un emprisonnement maximal de dix ans et d’une amende; la victime est quant à elle indemnisée selon les dispositions de l’article 544 A du code.

[…]

6. Pouvoir de saisie.-(1) Si le tribunal est convaincu que personne n’était en possession du bien immédiatement avant la commission de l’infraction, il peut le saisir jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue.

(2) En cas de saisie, les mesures prises pour éviter la détérioration ou la dégradation naturelles sont déterminées par le tribunal.

7. Expulsion et restitution comme mesure de redressement provisoire.-(1) Si, au cours du procès, le tribunal est convaincu que la preuve prima facie démontre qu’une personne n’est pas légalement en possession du bien, il lui ordonne d’en restituer la possession au propriétaire ou occupant, selon le cas, à titre de mesure de redressement provisoire.

[…]

8. Mise en possession du propriétaire, etc.-(1) À l’issue du procès, si le tribunal conclut que le propriétaire ou occupant du bien en a été illégalement dépossédé ou que l’accusé s’en est emparé en contravention de l’article 3, le tribunal peut, au moment de rendre son jugement au titre du paragraphe (2) de cet article, ordonner à l’accusé ou à toute personne le représentant de restituer la possession du bien à son propriétaire ou occupant, selon le cas, si cela n’a pas déjà été fait par application de l’article 7.

[…]

(Pakistan 2005, en gras dans l’original)

Le PIDE signale qu'en plus des lois mentionnées précédemment, il existe des lois locales et spéciales s’appliquant aux droits de propriété, qui [traduction] « comprennent les lois régissant les sociétés de logement, qu’il s’agisse de sociétés privées, de coopératives, de mutuelles, de conseils de cantonnement ou autres » (2022-03-17, 5). Au cours d’un entretien téléphonique avec la Direction des recherches, un professeur de sociologie et de justice pénale de l’Université d’État de New York à Oneonta, qui a mené des recherches sur le maintien de l'ordre au Pakistan et qui se spécialise en justice criminelle comparative, a lui aussi déclaré que le Pakistan compte de nombreuses lois fédérales, provinciales, locales, coutumières et islamiques réglementant les questions de transfert de terres et de propriété foncière (professeur 2022-12-09). Selon la même source, exception faite de la loi de 2005 sur la dépossession illégale, toutes les principales lois gouvernementales sont de vieilles lois promulguées avant l’indépendance du pays et ne sont pas efficaces pour ce qui est de régler les questions se rapportant aux litiges fonciers, même si elles ont été révisées afin de tenir compte de la situation actuelle (professeur 2022-12-09). Le cabinet d’avocats a également affirmé ce qui suit au sujet des lois en matière de transferts de terres :

[traduction]

Les mêmes lois [, par exemple, la loi de 1882 sur le transfert de biens, la loi de 1894 sur l’acquisition de terres et la loi de [2005] sur la dépossession illégale (Illegal Dispossession Act of [2005]),] sont toujours en vigueur. Toutefois, des modifications sont parfois apportées à ces mêmes [lois], comme la loi de 2011 modifiant la loi sur le transfert de biens (Transfer of Property Amendment Act, 2011). En outre, des lois d’application locale préparées par des provinces ont été adoptées et mises en œuvre […] Par surcroît, des lois spéciales émanant de sociétés de logement privées, de coopératives, de mutuelles, de conseils de cantonnement et d’autres encore ont aussi été adoptées et mises en œuvre (2022-12-12).

3. Transfert de terres

Dans une communication écrite envoyée à la Direction des recherches, un avocat à la Haute Cour et consultant en droits de la personne de Lahore a affirmé que les méthodes utilisées pour transférer de manière permanente la propriété d’un bien comprennent le renoncement, la vente et le don et, pour effectuer ce transfert de manière temporaire, l’hypothèque, la location et le contrat d’occupation à titre onéreux (avocat à la Haute Cour 2022-12-01). Le professeur a également fait observer que les principaux modes de transfert et d’acquisition de terres sont [traduction] « la vente et l’achat, le don (notamment par testament), l’hypothèque et l’héritage » (2022-12-09). De même, le cabinet d’avocats a signalé que [traduction] « différentes formes de transfert sont prévues par la loi de 1882 sur le transfert de biens, dont la vente, l’hypothèque, la location, l’échange et le don » (2022-12-12).

3.1 Exigences et marche à suivre pour transférer des terres

Selon des sources, la marche à suivre pour transférer des terres varie selon qu’on se trouve en zone urbaine ou rurale (PIDE 2022-03-17, 6; cabinet d’avocats 2022-12-12) ainsi que d’une province à l’autre (cabinet d’avocats 2022-12-12).

L’avocat à la Haute Cour a décrit comme suit la marche à suivre pour transférer des biens :

1. Recevoir l’offre d’achat (le document signifiant l’intention de l’acheteur d’acheter le bien du vendeur);
2. Garantir le prix d’achat;
3. Obtenir les documents pertinents;
4. Signer les documents de transfert;
5. Obtenir les quittances;
6. Déposer les documents au bureau responsable des actes;
7. S’occuper de l’enregistrement et des finances (2022-12-01).

3.1.1 En zone rurale

Le PIDE décrit ainsi la marche à suivre pour le transfert de biens en zone rurale :

[traduction]

Étape 1 – Toute personne saine d’esprit ou tout mineur (par l’entremise de son tuteur légal) peut signaler au patwari son intention de transférer son ou ses droits de propriété par la vente, l’hypothèque, le don ou autrement[.] Si le transfert a déjà eu lieu et que le propriétaire est décédé, le signalement au patwari doit être fait dans les trois mois.

Étape 2 – Une fois avisé, le patwari est censé consigner l’intention de transférer les droits dans son registre quotidien et fournir sans frais une copie de cette entrée à la personne ayant fait le signalement. Le patwari est aussi censé aviser le conseil d’union concerné aux fins d’affichage public des détails qui lui ont été signalés. Le patwari a ensuite la responsabilité de transmettre le cas à l’échelon supérieur des affaires foncières (soit le bureau du tehsildar) [9], pour que les inscriptions au registre des mutations soient modifiées.

Étape 3 – Un agent des affaires foncières du bureau du tehsildar concerné (habituellement un tehsildar ou un naib-tehsildar) est censé examiner, vérifier puis accepter ou refuser le transfert. Le tehsildar a le pouvoir de refuser les transferts, [sauf] ceux qui se rapportent à des héritages, qui sont faits au moyen d’un acte enregistré ou qui ont été ordonnés par une cour de justice.

Étape 4 – L’agent des affaires foncières du bureau du tehsildar est censé consigner la description précise des droits qui sont transférés, obtenir la signature du cédant et s’assurer que celui-ci est correctement identifié par deux personnes, habituellement des chefs de village ou des membres du conseil d’union concerné.

Étape 5 – Idéalement, le transfert ainsi proposé fait l’objet d’une vérification lors d’une assemblée publique de propriétaires de la région avant que les inscriptions au registre des mutations soient modifiées.

Étape 6 – Il n’est généralement pas obligatoire en zone rurale d’enregistrer le transfert d’un bien séparément. Toutefois, dans certains cas[,] il peut être requis ou conseillé de procéder à l’enregistrement au titre de la loi de 1908 sur l’enregistrement (PIDE 2022-03-17, 6, en gras dans l’original).

Le cabinet d’avocats a expliqué que la marche à suivre pour transférer des terres en zone rurale est la suivante :

1. Un acheteur potentiel approche le patwari local pour indiquer la terre qu’il a l’intention d’acquérir et obtenir le numéro d’identification correspondant;
2. L’acheteur potentiel cherche le numéro d’identification fourni dans le registre papier tenu par le patwari pour trouver d’autres renseignements concernant la terre et son propriétaire actuel;
3. [Traduction] « Comme le registre tenu par le patwari n’a qu’une valeur présumée, l’investisseur doit se renseigner sur la "succession de titres" de manière diligente afin de s’assurer que le propriétaire actuel a un titre originaire valable ». Pour ce faire, il [traduction] « doit s’adresser aussi » au registrateur local pour « vérifier si l’acte de vente par lequel le propriétaire actuel a acquis le titre a été exécuté de façon valide ». Cette étape doit être répétée pour chacune des transactions effectuées au cours des 15 années précédentes (2022-12-12).

3.1.2 En zone urbaine

Le cabinet d’avocats a expliqué comme suit la marche à suivre pour transférer des biens immeubles en zone urbaine, illustrant son propos par l’exemple d’Islamabad :

1. Présenter une [traduction] « "demande de transfert de biens immeubles" » adressée au directeur des terres et des propriétés pour demander que soit transféré en son nom ou au destinataire du transfert une maison, un terrain ou un appartement ou la part et l’intérêt d’une personne. La demande doit être effectuée par les deux parties et attestée par un fonctionnaire de première classe ou un magistrat;
2. Fournir la documentation obligatoire qui comprend : la lettre d’attribution d’origine de l’auteur du transfert; une copie de la carte d’identité nationale informatisée (Computerized National Identity Card – CNIC), de la carte intelligente ou de la carte d’identité nationale pour les Pakistanais outre-mer (National Identity for Overseas Pakistani – NICOP) de l’auteur du transfert, du destinataire du transfert, de l’avocat et du fonctionnaire attestataire; trois copies de la signature et de l’empreinte des pouces de l’auteur du transfert et de l’avocat; des photos récentes de format passeport des deux parties; un acte de cautionnement sur lequel a été apposé un timbre judiciaire et qui a été enregistré par un notaire public et attesté ou contresigné par un fonctionnaire de première classe ou un magistrat; et un certificat de non-opposition (No Objection Certificate – NOC) du Conseil des affaires foncières rendant toutes sortes d’exceptions juridiques non applicables aux droits de propriété des propriétaires. Si les documents sont envoyés de l’étranger, il faut aussi présenter une procuration spéciale attestée par le haut-commissariat ou l’ambassade;
3. Acquitter les droits de transfert du bien, dont le taux est calculé par yard carré et peut varier [traduction] « dans le cas de certains biens et sociétés » (cabinet d’avocats 2022-12-12).

Le PIDE signale ce qui suit concernant les étapes du transfert de biens en zone urbaine :

[traduction]

Tous les transferts de biens immeubles en zone urbaine doivent être enregistrés en vertu de la loi de 1908 sur l’enregistrement. Cet enregistrement est nécessaire pour la tenue des registres officiels et pour des raisons fiscales. Il s’agit d’une responsabilité qui incombe au sous-registrateur concerné, habituellement le bureau du tehsildar. Une fois l’enregistrement fait, le bureau du tehsildar fait la mutation dans les registres des affaires foncières.

Le transfert de biens immeubles en zone urbaine se fait le plus couramment par achat et vente. Voici un résumé de la marche à suivre lorsqu’un tel mode est employé :

Étape 1 – Obtenir l’acte de propriété (fard) du bureau concerné au sein du service des affaires foncières, si un tel document est manquant.

Étape 2 – Utiliser le papier timbré adéquat pour rédiger l’acte de vente ou contrat. En général, des spécialistes de la rédaction de tels actes ou des avocats sont embauchés à cette fin.

Étape 3 – Acquitter le droit de timbre, la taxe sur la plus-value et les autres frais connexes.

Étape 4 – Enregistrer l’acte de vente auprès du sous-registrateur responsable de l’endroit où est sis le bien.

Étape 5 – Procéder, au besoin, à la mutation dans le registre des affaires foncières au bureau du sous-registrateur (2022-03-17, 7, en gras dans l’original).

3.2 Enregistrement des titres fonciers

Voici ce qu’a déclaré le cabinet d’avocats au sujet du système d’enregistrement des titres fonciers du Pakistan :

[traduction]

Le système d’enregistrement des titres fonciers du Pakistan est archaïque et inefficace […] À la base, ce système avait pour but de créer un registre ou un dépôt central où consigner les instruments enregistrés. Cela convenait dans un monde préindustriel, quand les terres étaient principalement utilisées à des fins agricoles. Les Britanniques ont adopté ce système dans le sous-continent pour percevoir des impôts par l’entremise du service des affaires foncières. Toutefois, à mesure que les intérêts fonciers ont pris de l’expansion, il est devenu évident qu’une méthode d’enregistrement des titres fonciers plus structurée s’imposait. Par [exemple], le système d’enregistrement des actes ne fournit pas un registre du titre de la terre, mais plutôt le titre de l’acte enregistré. Il enregistre l’« acte de vente » comme un instrument de titre. Cela réitère l’importance de faire preuve de diligence raisonnable dans les transactions immobilières parce que le système ne fournit pas la propriété du titre ou l’intérêt dans le bien. En outre, l’État n’est pas garant du titre au Pakistan. L’acheteur doit faire preuve de toute la diligence requise pour se renseigner sur le titre du vendeur, car c’est lui qui sera tenu responsable s’il s’avère que le titre est défaillant. L’État ne garantit pas l’exactitude des registres fonciers qu’il tient. Ainsi, lorsque l’acheteur s’est fié sur les registres gouvernementaux pour acquérir une terre et qu’il est par la suite établi que le titre du vendeur est défaillant, l’État ne dédommage pas l’acheteur. L’affaire est plutôt réglée par procédure judiciaire. Il est assez difficile d’obtenir tous les détails et éléments de preuve relatifs aux droits fonciers en vue d’effectuer toutes les vérifications nécessaires […] Parmi les causes significatives de litige foncier, mentionnons les registres fonciers inexacts et contrefaits, les descriptions incorrectes des limites faites par les patwaris (agents chargés de la tenue des registres fonciers) donnant lieu à des revendications qui se chevauchent et les enregistrements multiples d’une même terre par différentes parties (2022-12-12).

D’après la même source, [traduction] « le système d’enregistrement des titres fonciers se subdivise en système rural et en système urbain » (cabinet d’avocats 2022-12-12).

3.3 Documents de transfert de terres

Le cabinet d’avocats signale que [traduction] « les documents de transfert ne sont pas les mêmes selon la région » (2022-12-12).

Une liste de vérification pour un transfert de parcelle/propriété (document annexé 1) et un modèle d’affidavit désignant les héritiers légaux (document annexé 2), accessibles sur le site Internet de l’Agence de développement du capital (Capital Development Authority – CDA) d’Islamabad, sont annexés à la présente réponse. Des modèles de documents de don d’un bien immeuble à des membres de la famille (document annexé 3) ainsi que des modèles et spécimens de documents visant à déclarer un bien donné à des membres de la famille (document annexé 4), fournis par le cabinet d’avocats dans une seconde communication écrite envoyée à la Direction des recherches, sont aussi annexés à la présente réponse. De même, un modèle d’acte de vente d’une parcelle (document annexé 5) et des spécimens de papier timbré (document annexé 6), fournis par l’avocat à la Haute Cour, sont annexés à la présente réponse.

4. Litiges fonciers et fraude liée au transfert de terres

Le professeur a déclaré que [traduction] « les litiges fonciers sont monnaie courante au Pakistan » (2022-12-09). Selon l’avocat à la Haute Cour, ce type d’affaires est [traduction] « plus » fréquent en zone rurale (2022-12-01). De même, le cabinet d’avocats a souligné que [traduction] « [l]es litiges fonciers sont plus concentrés et plus intenses en zones rurales et tribales qu’en zones urbaines au pays » (2022-12-12). La même source a expliqué qu’il est plus difficile de [traduction] « s’emparer de terres » en zone urbaine qu’en zone rurale pour les raisons suivantes :

Dans les villes, il est relativement plus difficile de déposséder une ou des personnes ou de prendre illégalement possession de la terre d’un autre en raison de la diligence des forces policières et des autorités. À titre d’exemple, à Islamabad, la CDA, un organisme dédié au bien public chargé de fournir des services municipaux dans la capitale, est responsable de prévenir ce genre d’incident. La compétence des autorités et la difficulté d’approcher un fonctionnaire en ville complexifient la tâche de s’emparer de terres, tandis que dans les zones rurales du Pakistan, les gens riches et puissants n’ont aucune difficulté à soudoyer et à menacer les agents concernés ni […] à contraindre ou à soudoyer les autorité[s] (cabinet d’avocats 2022-12-12).

En revanche, le professeur a déclaré que les litiges fonciers sont [traduction] « plus fréquents » en zone urbaine, étant donné que la « mafia des terres » [voir la section 4.2.1 de la présente réponse] y est « généralement » située et qu’elle opère « en grande partie » dans des secteurs où la valeur des terres est plus élevée (2022-12-09). La même source a fait observer que les litiges fonciers en zone rurale sont [traduction] « la plupart du temps » des affaires de famille (professeur 2022-12-09).

Le cabinet d’avocats a également décrit d’autres enjeux en lien avec les litiges fonciers :

[traduction]

[Le] registre papier tenu par le patwari est souvent rempli d’irrégularités et d’inexactitudes. Il est difficile de faire preuve de toute la diligence attendue pour confirmer l’authenticité des titres de propriété et s’assurer que le propriétaire a un titre originaire valable. Dans la majorité des cas, les personnes pauvres dénuées de pouvoir ou d’influence dans la société sont les victimes de l’accaparement de terres au Pakistan. Dans certains cas, des communautés entières peuvent aussi subir le même sort. Une telle situation se produit surtout lorsque des sociétés de logement sont établies à grande échelle. On prend illégalement des biens immeubles à leurs propriétaires et on anéantit des villages entiers pour permettre la réalisation de tels projets. Il arrive aussi que des organismes gouvernementaux ou des groupements locaux soient la cible de ces mafias des terres (2022-12-12).

4.1 Types de litiges fonciers et causes

Le professeur a affirmé que les litiges fonciers au Pakistan peuvent revêtir différentes formes : il peut s’agir d’une querelle familiale ou d’un différend causé par d’autres problèmes comme [traduction] « la corruption de fonctionnaires malhonnêtes » (2022-12-09). Selon l’avocat à la Haute Cour, [traduction] « [l]es litiges fonciers peuvent être le fruit d’injustices de longue date, de politiques gouvernementales peu judicieuses, de conflits d’intérêts, de corruption parmi les dirigeants ou, de manière plus générale, de la concurrence pour l’acquisition de terres et de ressources » (2022-12-01).

4.2 Fraude et corruption relatives aux transferts de terres

Au dire de l’avocat à la Haute Cour, il y a [traduction] « toujours des milliers d’affaires » en lien avec la fraude relative au transfert de terres « tenues en suspens par divers tribunaux » (2022-12-01). Le cabinet d’avocats a aussi signalé que [traduction] « l’arriéré de litiges fonciers que doivent instruire les tribunaux pakistanais connaît une augmentation »; « [o]n estime à environ un […] million le nombre d’affaires de ce genre en instance devant les tribunaux du pays tout entier » (2022-12-12).

Dans une communication écrite envoyée à la Direction des recherches, un avocat à la Cour suprême du Pakistan, qui est également le fondateur de l’Institut pour les droits de la personne du Pakistan (Pakistan Institute of Human Rights) [10] et un avocat plaidant du Royaume-Uni, a déclaré que [traduction] « [l]a fraude liée au transfert de terres est omniprésente. Les coupables sont des particuliers ou des mafias des terres organisées, souvent en collusion avec des représentants officiels des affaires foncières » (avocat à la Cour suprême 2022-12-13). De plus, le cabinet d’avocats a précisé que la fraude en matière de transfert de biens immeubles [traduction] « est assez endémique » (2022-12-12). D’après la même source, [traduction] « [i]l est difficile de déterminer avec exactitude les statistiques liées aux transferts frauduleux au Pakistan, car les autorités en sont habituellement complices et admettent rarement qu’il y a eu violation de normes officielles et donc fraude » (cabinet d’avocats 2022-12-12).

On peut lire dans un article publié en novembre 2021 par le Guardian que le projet Ravi Riverfront City près de Lahore a été l'objet [traduction] « d'accusations d’accaparements de terres endémiques par le gouvernement du premier ministre Imran Khan, qui a défendu le projet », et s’est attiré les foudres de « milliers » d’agriculteurs et de résidents (2021-11-02). Selon la même source, en octobre 2021, un juge à la Haute Cour de Lahore [traduction] « a constaté "des irrégularités flagrantes" » dans le projet et a déclaré que « les promoteurs immobiliers en tireraient profit »; en 2020, le gouvernement a mis sur pied l’Agence de développement urbain de Ravi (Ravi Urban Development Authority – RUDA) pour superviser le développement et lui a donné une « immunité juridique complète » « afin qu’aucune poursuite ni contestation judiciaire ne soit engagée contre le projet ou quiconque y contribuant » (The Guardian 2021-11-02). La même source signale également que [traduction] « [d]e nombreux » agriculteurs « prétendent que le gouvernement refuse de payer la valeur marchande des exploitations agricoles, préférant déclarer que ces terres ne valent presque rien » (The Guardian 2021-11-02). Dans un article paru en septembre 2021 dans Dawn, un journal de langue anglaise au Pakistan, on cite les propos du président-directeur général de la RUDA selon lesquels les propriétaires fonciers ont commencé, en septembre 2021, à recevoir une indemnisation préparée spécialement pour les personnes touchées par le projet de développement (2021-09-06).

Dans un article publié en septembre 2019 portant sur une enquête menée par Dawn, il est écrit que Bahria Town, un promoteur immobilier (Bahria Town s.d.), et des hauts fonctionnaires du Sindh ont acquis [traduction] « des milliers d’acres de terre » dans le district de Jamshoro, à Karachi (Dawn 2019-09-12). La même source souligne que, d’après [traduction] « de nombreux » entretiens avec des habitants de Jamshoro, « "le gouvernement se procure des terres illégalement sous le couvert de transactions privées" (Dawn 2019-09-12). Parmi les sources qu’elle a consultées dans les délais fixés, la Direction des recherches n’a pas trouvé d’autres renseignements allant dans le même sens.

4.2.1 Mafia des terres

Le professeur a défini la mafia des terres comme étant des groupes de criminels influents composés [traduction] « majoritairement » de politiciens « corrompus », d’homme d’affaires « malhonnêtes et louches », de membres de gangs du crime organisé, de fonctionnaires « véreux » et de propriétaires d’agences immobilières « attirés par l’appât du gain » (2022-12-09). L’avocat à la Haute Cour a aussi décrit les mafias des terres comme des entités [traduction] « composées de fonctionnaires municipaux et d’autres ordres du gouvernement, de politiciens élus et de représentants des forces de l’ordre et de l’appareil judiciaire » qui « acquièrent, développent et vendent des terres de manière illégale pour s’enrichir » (2022-12-01). D’après la même source, [traduction] « [c]es mafias sont toujours en activité au Pakistan » et se trouvent dans « toutes les villes » (avocat à la Haute Cour 2022-12-01).

Selon le cabinet d’avocats,

[traduction]

[l’]accaparement de terres est un phénomène courant au Pakistan; il s’agit d’un groupe de personnes (la mafia des terres) qui prend illégalement possession de biens privés ou publics par la force. Après s’être emparé de la terre, il soudoie des fonctionnaires et […] entre en [sa] possession en usant de moyens illégaux [avec l’aide de ces fonctionnaires] (2022-12-12).

La même source a fait observer que les membres de la mafia des terres [traduction] « contrefont des documents pour prouver » que les biens leur appartiennent et « intentent des poursuites fictives » « pour réclamer les biens » (cabinet d’avocats 2022-12-12). Le professeur a aussi expliqué que la mafia des terres a recours à [traduction] « plusieurs » moyens légaux et illégaux pour déposséder les propriétaires de leurs terres, notamment « les menaces, le harcèlement ainsi que les allégations et fausses accusations d’apostasie et de blasphème » (2022-12-09).

On peut lire dans un article publié en août 2022 par Dawn que la mafia des terres a tiré parti des inondations à Karachi pour s’emparer de terres appartenant à des intérêts privés et publics, [traduction] « en prétextant un règlement visant les personnes sinistrées dans les zones rurales de la province » (Dawn 2022-08-28). Selon un article de la même source paru en décembre 2022, des [traduction] « voleurs de terres influents » occupaient « environ » 600 acres de terres appartenant à l’État dans le district de Kohistan (Dawn 2022-12-02).

4.3 Protection offerte par l’État

Des sources signalent que le gouvernement n’offre pas de protection aux personnes touchées par des litiges fonciers et l’accaparement de terres (professeur 2022-12-09; avocat à la Haute Cour 2022-12-01; avocat à la Cour suprême 2022-12-13).

4.3.1 Appareil judiciaire

Au dire du professeur, l’appareil judiciaire est [traduction] « inefficace » et il est « difficile, voire impossible », d’obtenir un redressement en s’adressant aux tribunaux en cas d’accaparement de terres, surtout lorsque la mafia des terres est impliquée, à cause de la corruption qui sévit dans la police, l’appareil judiciaire et divers organismes gouvernementaux partout au Pakistan (2022-12-09). L’avocat à la Cour suprême a également fait observer que [traduction] « [l]es redressements attendus des tribunaux dans des affaires de ce genre entraînent de grandes frustrations, car des années ou des décennies peuvent s’écouler avant qu’une décision soit rendue. Le propriétaire légitime doit consacrer beaucoup d’argent et de temps à la procédure et peut aussi subir du harcèlement avant de, peut-être, obtenir gain de cause » (2022-12-13). Le cabinet d’avocats a affirmé que [traduction] « [l’]appareil judiciaire pakistanais n’est pas très efficace pour ce qui est de protéger les gens touchés par des litiges fonciers » (2022-12-12).

Au dire de l’avocat à la Haute Cour, [traduction] « [c]ela peut prendre des années à la justice pour statuer dans un cas de litige foncier », et si les [[traduction] « tribunaux traditionnels » (professeur 2022-12-09)] locaux (jirgas) rendent des décisions « rapide[ment] », il arrive « parfois » qu’une partie défère le jugement de la jirga à la justice (avocat à la Haute Cour 2022-12-01). Le professeur a fait observer que les jirgas ne sont [traduction] « pas efficaces » pour régler les litiges fonciers parce que « seuls » les membres des groupes ethniques des Pachtounes et des Kaushal au Pakistan y font appel et que ces tribunaux « sont aussi connus pour leur discrimination envers les femmes, surtout dans les affaires d’héritage » (2022-12-09). Le cabinet d’avocats a aussi déclaré que

[traduction]

[l’]efficacité des jirgas locales dépend d’un certain nombre de facteurs, qui comprennent, sans toutefois s’y limiter, la zone tribale où se trouve la terre au cœur du litige et la possibilité que l’intégrité du chef de la jirga soit compromise. Si le chef est intègre, il est alors possible qu’une décision équitable soit rendue. Cependant, comme il s’agit de mesures archaïques et désuètes, l’applicabilité de la [décision d’une jirga] est au mieux discutable. Il est permis qu’une jirga exerce un rôle d’arbitre, de médiateur ou de négociateur, mais elle ne peut se substituer aux cours de justice ordinaires, civiles ou pénales. Les jugements rendus par des jirgas faisant office de tribunaux parallèles ne sont pas d’application obligatoire aux yeux de la loi (2022-12-12).

Le cabinet d’avocats a ajouté que la Cour suprême du Pakistan s’était [traduction] « positionnée de manière ferme » contre la mafia d’accaparement des terres (qabza) et avait créé des lois visant à lutter contre cette pratique, comme la loi de 2005 sur la dépossession illégale qui a « été adoptée pour mettre un frein à de telles activités, un objectif qu’elle a permis d’atteindre » (cabinet d’avocats 2022-12-12). En revanche, le professeur a affirmé que la loi de 2005 sur la dépossession illégale n’a [traduction] « pas réussi » à arrêter la mafia des terres ni à restreindre ses activités d’accaparement et que ce groupe devient « de plus en plus » puissant (2022-12-09).

4.3.2 Police

Se servant de la police du Pendjab pour illustrer son propos, le cabinet d’avocats a expliqué le rôle qu’elle joue dans la protection offerte contre les voleurs de terres :

[traduction]

En janvier 2021, la police du Pendjab a pris des mesures visant à lutter contre la mafia d’accaparement des terres en vue de la chasser du territoire de la capitale de la province. Le gouvernement du Pendjab en a avisé un comité, composé de représentants de la police, du bureau des affaires foncières, de [l’Agence de développement de Lahore (Lahore Development Authority – LDA)], de la Commission responsable des Pakistanais outre-mer (Overseas Pakistanis Commission) et de coopératives, qui s’est vu confier la tâche de traiter les cas et les plaintes de citoyens concernant l’accaparement de terres. Les citoyens disposent maintenant d’un service d’assistance téléphonique; en composant le 1242, ils peuvent joindre la police. Ce service sert à fournir une aide immédiate aux citoyens, et la police est tenue de sévir rapidement contre les coupables. Après son instauration, la police de Lahore a procédé à l’arrestation de 300 personnes pour accaparement de terres (2022-12-12).

Parmi les sources qu’elle a consultées dans les délais fixés, la Direction des recherches n’a pas trouvé de renseignements additionnels sur le rôle de la police dans la protection offerte contre les voleurs de terres, y compris la police d’autres provinces.

5. Installation ailleurs au pays

Le professeur a déclaré qu’il est possible pour des personnes prises pour cible par la mafia des terres de s’installer ailleurs au Pakistan, précisant toutefois que c’est en fait un des buts de la mafia parce qu’ainsi, ces personnes laisseront leur terre derrière elles (2022-12-09). La même source a toutefois ajouté que, pour de nombreuses personnes prises pour cible, l’obstacle principal à un tel déménagement est l’absence de moyens pour le concrétiser, et c’est pourquoi, puisqu’elles n’ont d’autre choix, elles préfèrent rester et se battre (professeur 2022-12-09). Parmi les sources qu’elle a consultées dans les délais fixés, la Direction des recherches n’a pas trouvé d’autres renseignements allant dans le même sens.

Cette réponse a été préparée par la Direction des recherches à l'aide de renseignements puisés dans les sources qui sont à la disposition du public, et auxquelles la Direction des recherches a pu avoir accès dans les délais fixés. Cette réponse n'apporte pas, ni ne prétend apporter, de preuves concluantes quant au fondement d'une demande d'asile. Veuillez trouver ci-dessous les sources consultées pour la réponse à cette demande d'information.

Notes

[1] Profit, une publication du Pakistan se spécialisant dans le monde des affaires, définit ainsi le terme anglais cess : [traduction] « une taxe additionnelle imposée par le gouvernement dans un but précis » (2022-12-12).

[2] Selon le cabinet d’avocats, un patwari est un agent chargé de la tenue des registres fonciers (2022-12-12).

[3] D’après le Punjab Land Records Manual, un roznamcha est un registre de village (Pendjab 1935, sect. 3.100).

[4] L’International Crisis Group (Crisis Group) explique qu’il y a trois ordres de gouvernement local en région rurale : les conseils d’union dans les villages, les comités de tehsil dans les sous-districts et les conseils de zila dans les districts (2004-03-22, 4). En région urbaine, on trouve des comités de ville, des comités de grandes villes et des sociétés municipales ou métropolitaines, selon la taille de la population (Crisis Group 2004-03-22, 4). Chaque ordre de gouvernement est présidé par un nazim élu, c’est-à-dire un maire (Crisis Group 2004-03-22, 1).

[5] Selon la loi de 1967 sur les recettes foncières du Pendjab (Punjab Land Revenue Act 1967), les lambardars sont les chefs de village (Pendjab 1967, paragr. 4(28)).

[6] Voir la note 4.

[7] Dans un article publié par Profit sont cités les propos d’un représentant de l’Agence d’enregistrement des terres du Pendjab (Punjab Land Record Authority) selon lesquels l’accès aux registres fonciers informatisés est possible dans les centres d’enregistrement arazi de la province (2022-02-11).

[8] Il est écrit dans le Dawn, un journal pakistanais, que les terres shamlat appartiennent au gouvernement et [traduction] « ne peuvent être morcelées sans son autorisation » (2018-04-10).

[9] Selon l’Institut pakistanais de l’économie du développement (Pakistan Institute of Development Economics – PIDE), un tehsildar est un agent des affaires foncières d’un tehsil chargé de superviser les patwaris au sein de ce tehsil (2022-03-17, 3). La même source ajoute que le bureau du tehsildar est responsable de [traduction] « sanctionner la vente, l’achat et la mutation des terres » et de s’assurer de l’exactitude des registres tenus par les patwaris (PIDE 2022-03-17, 3).

[10] L’Institut pour les droits de la personne du Pakistan (Pakistan Institute of Human Rights) est un [traduction] « établissement universitaire de recherche » et un groupe de réflexion donnant des cours sur les droits de la personne aux professionnels et étudiants universitaires (Asia-Pacific Human Rights Information Center 2008, 136).

Références

Asia-Pacific Human Rights Information Center. 2008. Directory of Asia-Pacific Human Rights Centers. [Date de consultation : 2023-01-12]

Avocat à la Cour suprême. 2022-12-13. Communication écrite envoyée à la Direction des recherches.

Avocat à la Haute Cour, Lahore. 2022-12-01. Communication écrite envoyée à la Direction des recherches.

Bahria Town. S.d. « About Us ». [Date de consultation : 2023-01-13]

Cabinet d’avocats, Islamabad. 2022-12-12. Communication écrite envoyée à la Direction des recherches.

Dawn. 2022-12-02. « Influential Land Mafia Grabs 600 Acres State Land in Kohistan ». [Date de consultation : 2022-12-06]

Dawn. 2022-08-28. Imran Ayub. « 'Mafia Occupying Land in City in Garb of Flood-Hit People' ». [Date de consultation : 2022-12-06]

Dawn. 2021-09-06. Khalid Hasnain. « Ravi Riverfront Project: Compensation to Landowners Has Started, Claims Ruda ». [Date de consultation : 2022-12-06]

Dawn. 2019-09-12. Naziha Syed Ali. « Bahria Town & Others: Greed Unbound ». [Date de consultation : 2022-12-22]

Dawn. 2018-04-10. Nasir Iqbal. « Bahria Town Project in Murree Is Situated on Shamlat Land, Locals Tell SC ». [Date de consultation : 2023-01-11]

The Guardian. 2021-11-02. Shah Meer Baloch. « 'We Will Be Homeless': Lahore Farmers Accuse 'Mafia' of Land Grab for New City ». [Date de consultation : 2022-12-20]

International Crisis Group (Crisis Group). 2004-03-22. Devolution in Pakistan: Reform or Regression? Asia Report no 77. [Date de consultation : 2023-01-11]

Pakistan. 2005 (modifiée en 2017). Illegal Dispossession Act, 2005. [Date de consultation : 2022-12-08]

Pakistan. 1973 (modifiée en 2012). The Constitution of the Islamic Republic of Pakistan. [Date de consultation : 2022-12-08]

Pakistan. 1908 (modifiée en 2018). The Registration Act 1908. [Date de consultation : 2022-12-08]

Pakistan. 1894 (modifiée en 2017). The Land Acquisition Act, 1894. [Date de consultation : 2022-12-08]

Pakistan. 1882. The Transfer of Property Act, 1882. [Date de consultation : 2022-12-08]

Pakistan Institute of Development Economics (PIDE). 2022-03-17. Raja Rafi Ullah & M. Shaaf Najib. « Property Rights in Pakistan: Laws, Regulations, Transfers & Enforcement ». PIDE Knowledge Brief. No. 2022:63. [Date de consultation : 2022-12-08]

Pakistan Institute of Development Economics (PIDE). 2022. PIDE 2022. [Date de consultation : 2022-12-08]

Pendjab. 1967 (modifiée en 2019). The Punjab Land Revenue Act 1967. [Date de consultation : 2022-12-08]

Pendjab. 1935 (modifié en 2004). The Punjab Land Records Manual. [Date de consultation : 2023-01-11]

Professeur, State University of New York, Oneonta. 2022-12-09. Entretien téléphonique avec la Direction des recherches.

Profit. 2022-12-12. Asad Ullah Kamran. « GIDC Amounting to Rs448 Bn Stuck in Limbo. What Is the GIDC Though? ». [Date de consultation : 2023-01-11]

Profit. 2022-02-11. Shahab Omer. « PLRA Gives Universal Access of Computerized Land Records to Arazi Record Centers ». [Date de consultation : 2023-01-11]

Autres sources consultées

Sources orales : Asian Human Rights Commission; avocats à la Haute Cour (3); cabinets d’avocats au Pakistan (7); Centre for Humanitarian Dialogue; chroniqueur écrivant sur l’Afghanistan et le Pakistan; European Foundation for South Asian Studies; Human Rights Commission of Pakistan; International Crisis Group; Islamabad Policy Institute; Jang Group; Jinnah Institute; journaliste à Islamabad; The Nation; Pakistan – consulat général à Toronto, Federal Investigation Agency, haut-commissariat à Ottawa, Supreme Court; Pakistani Institute for Peace Studies; Shirkat Gah; Sindh – Citizens Police Liaison Committee; Social Policy and Development Centre; Transparency International Pakistan.

Sites Internet, y compris : Agence France-Presse; Amnesty International; Arab News; The Asia Foundation; Asian Human Rights Commission; Asia Times; Austrian Red Cross – ecoi.net; Belgique – Commissariat général aux réfugiés et aux apatrides; Bertelsmann Stiftung; Daily Times; États-Unis – Department of State; Factiva; France – Office français de protection des réfugiés et apatrides; Freedom House; Foundation for Fundamental Rights; Human Rights Watch; International Crisis Group; The Nation; Nations Unies – ONU-Habitat, Refworld; Pakistan – Ministry of Human Rights, Ministry of Law and Justice; Royaume-Uni – Home Office; Transparency International Pakistan; Union européenne – European Union Agency for Asylum.

Documents annexés

1. Islamabad. S.d. Capital Development Authority, Directorate of One Window Operation. Checklist Transfer of Plot/Property. Traduit vers le français par le Bureau de la traduction, Services publics et Approvisionnement Canada. <> [Date de consultation : 2023-01-13]
2. Islamabad. S.d. Capital Development Authority. Modèle d’affidavit désignant les héritiers légaux. Traduit vers le français par le Bureau de la traduction, Services publics et Approvisionnement Canada. <> [Date de consultation : 2023-01-13]
3. Islamabad. S.d. Modèles de documents pour le don d’un bien immeuble à des membres de la famille. Envoyés à la Direction des recherches par le cabinet d’avocats d’Islamabad, 2022-12-16. Traduits vers le français par le Bureau de la traduction, Services publics et Approvisionnement Canada.
4. Islamabad. S.d. Modèles et spécimens de documents pour déclarer le don d’un bien immeuble à des membres de la famille. Envoyés à la Direction des recherches par le cabinet d’avocats, 2022-12-16. Traduits vers le français par le Bureau de la traduction, Services publics et Approvisionnement Canada.
5. Pakistan. S.d. Format of Deed for Sale of Plot. Envoyé à la Direction des recherches par l’avocat à la Haute Cour, 2022-12-03. Traduit vers le français par le Bureau de la traduction, Services publics et Approvisionnement Canada.
6. Pakistan. S.d. Spécimens de papier timbré. Envoyés à la Direction des recherches par l’avocat à la Haute Cour, 2022-12-03.