Réponses aux demandes d'information

Direction des recherches, Commission de l'immigration et du statut de réfugié du Canada

1. Aperçu

Aux termes du paragraphe 26(1) de la constitution provisoire (Provisional Constitution) de la République fédérale de Somalie, [traduction] « [t]oute personne a le droit de posséder une propriété, d’en user et d’en jouir et de disposer de la chose par la vente ou le transfert » (Somalie 2012). Dans une communication écrite envoyée à la Direction des recherches, un associé de recherche principal chez One Earth Future (OEF), une [traduction] « fondation privée » aux États-Unis qui « crée des programmes conçus pour favoriser une paix durable », y compris « mettre les entreprises somaliennes en lien avec des prêteurs à l’étranger » (OEF s.d.), affirme que les droits de propriété sont régis par un amalgame de systèmes juridiques comprenant le système de droit coutumier xeer, le droit islamique (charia) et le droit laïque (associé de recherche principal 15 juin 2020). De même, d’après les 2019 Investment Climate Statements publiés par le Département d’État des États-Unis, les systèmes de gestion des terres comprennent [traduction] « des règles coutumières et des traditions issues de la structure clanique de la société somalienne, des lois de type occidental issues des périodes de la colonisation italienne et britannique, des vestiges du règne autoritaire du régime de Barre, et des lois et traditions islamiques » (É.-U. 11 juill. 2019, section 5). Des sources qualifient le régime foncier de [traduction] « complexe » (É.-U. 11 juill. 2019, section 5; IGAD 17 juill. 2018, 6). L’associé de recherche principal a signalé que la propriété foncière est rendue encore plus complexe par [traduction] « les différences notables » sur le plan de l’interprétation et de l’application de ces lois entre les zones rurales et urbaines, ainsi qu’entre les régions du Nord et du Sud de la péninsule somalienne (associé de recherche principal 15 juin 2020).

L’associé de recherche principal a déclaré que [traduction] « la multiplicité des régimes fonciers et des méthodes de transfert engendre beaucoup de confusion, entraîne des coûts additionnels, produit une incertitude juridique et nuit au développement d’un système de registre foncier à guichet unique » (associé de recherche principal 15 juin 2020). Selon un rapport sur la gouvernance foncière en Somalie préparé par l’Autorité intergouvernementale pour le développement (Intergovernmental Authority on Development - IGAD) [1] en Afrique de l’Est, les divers régimes juridiques régissant les terres et les biens constituent [traduction] « une source de confusion » lorsqu’il s’agit de les mettre en application dans un contexte où il existe différents types de régime foncier (IGAD 17 juill. 2018, 11). D’après un rapport sur la résolution des litiges fonciers à Mogadiscio du Programme d’élargissement de l’accès à la justice (Expanding Access to Justice Program - EAJ) en Somalie [2], il y a [traduction] « des lois qui manquent de clarté et des intervenants judiciaires qui rendent des décisions arbitraires » sur les litiges fonciers au sein du gouvernement fédéral de la Somalie, et « d’anciens détenteurs de pouvoir » influents continuent de délivrer des titres fonciers et d’allouer des parcelles de terrain, ce qui « ajoute à la confusion » (ABA et Pact janv. 2020, 11).

Freedom House signale que la corruption et [traduction] « d’autres obstacles » nuisent à l’enregistrement de la propriété et des entreprises (Freedom House 2019). D’après le Bertelsmann Stiftung's Transformation Index (BTI) 2020, un indice qui [traduction] « examine la transition vers la démocratie et l’économie de marché » dans 137 pays, le gouvernement fédéral de la Somalie « néglige » de protéger les droits de propriété, si bien que les litiges fonciers sont « courants » partout en Somalie et sont « souvent une cause majeure de conflits dans les villes » (Bertelsmann Stiftung 2020, 2, 28). De même, dans un rapport sur l’évaluation des conflits vécus par les Somaliens qui sont retournés au pays, rédigé par Ken Menkhaus, un professeur de science politique au Davidson College en Caroline du Nord qui a travaillé auprès d’organisations internationales, du gouvernement des États-Unis et de diverses ONG comme consultant chargé d’effectuer des analyses de risques et des évaluations de conflit (Davidson College s.d.), on peut lire que les litiges fonciers sont [traduction] « une des causes principales » des homicides dans les villes (Menkhaus août 2017, 24).

L’associé de recherche principal a déclaré que la plupart des terres dans la péninsule somalienne relèvent [traduction] « généralement » du régime foncier coutumier, qui permet des transactions foncières uniquement avec le consentement d’un chef de clan local (associé de recherche principal 15 juin 2020). La même source a ajouté que l’application des [traduction] « lois officielles » en matière de terres, de biens et de logement « se voit surtout seulement » dans les régions urbaines de Hargeisa, Berbera, Garowe, Bossaso et Mogadiscio (associé de recherche principal 15 juin 2020). D’après le rapport de l’IGAD, [traduction] « l’appareil étatique officiel a commencé à s’affirmer à nouveau dans le système de régime foncier du Centre-Sud de la Somalie[,] particulièrement à Mogadiscio » (IGAD 17 juill. 2018, 7). Dans le rapport de l’EAJ, il est signalé que le droit coutumier xeer [traduction] « ne s’adapte pas bien à la structure sociale urbaine » en vue de résoudre les litiges fonciers urbains (ABA et Pact janv. 2020, vi).

2. Somalie
2.1 Autorités responsables de l’enregistrement

Selon le rapport de l’IGAD, l’administration foncière en Somalie est [traduction] « très faible » et aucun ministère en particulier n’est responsable des questions foncières (IGAD 17 juill. 2018, 8). Des sources signalent qu’il n’y a pas de registre foncier fonctionnel (ABA et Pact janv. 2020, iii; Bertelsmann Stiftung 2020, 28). D’après les 2019 Investment Climate Statements publiés par le Département d’État des États-Unis, même s’il n’y a pas [traduction] « [d’]efforts fédéraux » en vue de tenir un registre de propriété foncière, les terrains dans les grandes villes, y compris Mogadiscio, sont « généralement répertoriés à des fins fiscales » (É.-U. 11 juill. 2019, section 5). Somali Public Agenda, un organisme de recherche sans but lucratif de Mogadiscio ayant pour mission de [traduction] « favoriser une meilleure compréhension et une amélioration de l’administration publique et des services publics en Somalie », signale que l’Administration régionale de Benadir [Benaadir, Banadir] (Benadir Regional Administration - BRA) [aussi appelée la Municipalité de Mogadiscio (Benadir s.d.)] et le ministère des Finances perçoivent les taxes foncières de l’acheteur (Somali Public Agenda nov. 2019, 1, 3). Dans un rapport sur l’accès au logement à Mogadiscio, rédigé conjointement par l’Institut international pour l’environnement et le développement (International Institute for Environment and Development - IIED) [3] et Tana Copenhagen (Tana) [4], il est écrit que le ministère des Finances de la Somalie est responsable des taxes foncières et immobilières et qu’il est [traduction] « idéalement censé maintenir une liste de toutes les transactions », mais cette liste est incomplète, car les transferts de terres et de propriétés s’effectuent parfois de manière informelle (IIED et Tana janv. 2019, 5). La même source ajoute que la BRA est chargée de la délivrance des titres fonciers et de propriété à Mogadiscio (IIED et Tana janv. 2019, 5).

2.2 Vérification des documents, y compris la question de savoir si le titre est vérifié en recourant à un avocat

Des sources affirment que les titres de propriété foncière falsifiés sont [traduction] « courants » (Banque mondiale 24 oct. 2019, 23) ou « omniprésents » (Menkhaus août 2017, 18). L’associé de recherche principal a déclaré [traduction] « [qu’]il n’est pas possible de confirmer entièrement la validité des documents » utilisés à Mogadiscio et dans sa périphérie immédiate (associé de recherche principal 15 juin 2020). Selon le rapport de l’EAJ, il y a diverses méthodes permettant de vérifier la propriété foncière, y compris s’informer auprès des voisins pour confirmer l’identité du propriétaire avant la guerre civile (ABA et Pact janv. 2020, 23). L’associé de recherche principal a signalé qu’un comité d’aînés de clans, qui ont [traduction] « des intérêts » dans les terres concernées, peut garantir la validité du titre (associé de recherche principal 15 juin 2020).

D’après l’IIED et Tana, les dossiers d’un registre foncier couvrant la période des années 1960 à 1991 sont conservés par un Somalien qui habite en Suède et qui a un bureau à Mogadiscio où, en contrepartie d’une [traduction] « tarification au pourcentage », il est possible de faire vérifier les titres fonciers (IIED et Tana janv. 2019, 6). De même, dans le rapport de l’EAJ, il est signalé que l’une des façons de vérifier les droits fonciers est de consulter Omar Tugunbe, un Somalien du sous-clan Abgal qui vit en Suède, qui a emporté [traduction] « un grand nombre de documents » de l’archive municipale de Mogadiscio en Suède pendant la guerre civile (ABA et Pact janv. 2020, 23). La même source signale que M. Tugunbe tient une boutique dans le district de Karaan à Mogadiscio où il vend des copies de titres de propriété, [traduction] « habituellement » au prix de 100 $ US l’unité (ABA et Pact janv. 2020, 23). Dans le même rapport, on souligne que des craintes de manipulation et de corruption ont dissuadé M. Tugunbe de céder les dossiers au gouvernement de la Somalie (ABA et Pact janv. 2020, iii). Selon un rapport sur la réglementation commerciale en Somalie préparé par la Banque mondiale, un ancien agent du bureau du cadastre de la Somalie qui vit maintenant à l’étranger vérifie les titres de propriété en exigeant des frais allant de 1 000 à 2 000 $ US; le délai de traitement est d’un mois et, à la suite de la vérification, un [traduction] « certificat d’authenticité » est délivré (Banque mondiale 24 oct. 2019, 23).

D’après Somali Public Agenda, les notaires publics ont [traduction] « des rôles officiels dans les transactions foncières » (Somali Public Agenda nov. 2019, 3). Dans le rapport de la Banque mondiale, il est signalé que les avocats peuvent vérifier l’authenticité des titres enregistrés dans le bulletin officiel, qui comprend les titres enregistrés au cours des dix dernières années (Banque mondiale 24 oct. 2019, 23). La même source affirme que [traduction] « de nombreux » avocats tiennent des archives ou des bases de données électroniques de ces bulletins officiels et facturent 50 $ US pour authentifier un titre; dans le cadre de la notarisation d’un transfert de propriété, les notaires effectuent une vérification d’authenticité en appelant le notaire qui a effectué le précédent transfert de propriété (Banque mondiale 24 oct. 2019, 23).

2.3 Exigences et marche à suivre pour transférer un titre foncier et délais connexes

Selon l’IIED et Tana, les achats fonciers peuvent s’effectuer [traduction] « entre particuliers » d’un commun accord entre les deux parties, dans la mesure où le propriétaire détient un titre de propriété authentique; la vente privée est conclue devant un témoin, un garant et, dans « de nombreux cas », un notaire (IIED et Tana janv. 2019, 5). La même source affirme que les transactions foncières et immobilières peuvent s’effectuer de manière informelle : les deux parties rédigent le contrat de vente elles-mêmes et concluent la vente devant des témoins; la transaction peut être documentée au moyen d’un enregistrement vidéo, à titre de preuve d’achat additionnelle (IIED et Tana janv. 2019, 6). D’après l’associé de recherche principal, étant donné que les autorités n’ont pas la capacité de mettre à exécution des expulsions légales et qu’il est possible qu’elles soient [traduction] « compromises par leur appartenance clanique », un acheteur « raisonnable » serait « bien avisé » de confirmer auprès de toutes les parties ayant un intérêt dans la parcelle de terrain concernée, y compris les membres de la famille du vendeur, les voisins et les aînés du clan, que la transaction est acceptable (associé de recherche principal 15 juin 2020). Dans le rapport de l’EAJ, on peut lire que la police [traduction] « a une faible capacité (ou volonté) » de mettre à exécution les décisions judiciaires sur les litiges fonciers et que « [l]es intérêts politiques, de même que ceux des clans et des pilleurs, entravent souvent le fonctionnement du système judiciaire » (ABA et Pact janv. 2020, iv).

La Banque mondiale décrit ainsi la marche à suivre pour enregistrer une propriété et les délais connexes :

• Vérifier l’authenticité du titre foncier du vendeur auprès d’un notaire ou d’un avocat. Il faut une journée pour accomplir cette étape;
• Le vendeur doit obtenir un nulla osta (acquit des autorités fiscales), qui confirme que toutes les taxes foncières ont été payées, du ministère des Finances. Il faut soumettre le titre de propriété et verser des frais de 20 $ US pour obtenir le nulla osta. Il faut une journée pour accomplir cette étape;
• Les deux parties signent l’entente de transfert rédigée par un notaire. Le notaire vérifie le type de propriété en consultant les dossiers de la gazette officielle avant de rédiger l’entente. Le notaire exige généralement un constituant qui est en mesure de confirmer les identités des parties et un courtier qui peut confirmer la valeur de la propriété et servir aussi de témoin. Les frais de notaire sont fixés à 1 p. 100 de la valeur de la propriété. Il faut deux jours pour accomplir cette étape;
• Enregistrer le transfert de propriété auprès de la BRA. Les frais d’enregistrement se calculent en fonction de la valeur de la propriété [5]. Il faut une journée pour accomplir cette étape;
• Le notaire enregistre le transfert de propriété auprès de la Cour d’appel; bien que cette étape soit exigée par la loi, elle n’est généralement pas respectée. Une banque n’exige l’enregistrement auprès de la Cour que si la propriété sert de garantie pour l’obtention d’un prêt. Les frais d’enregistrement sont de 20 $ US. Il faut 183 jours pour accomplir cette étape (Banque mondiale 24 oct. 2019, 23-24).

2.4 Documents requis et délivrés dans le cadre d’un transfert foncier

D’après Somali Public Agenda, les notaires publics ont la responsabilité de tenir un registre de la transaction et du transfert des titres de propriété à l’acheteur (Somali Public Agenda nov. 2019, 3). Selon l’IIED et Tana, seuls les achats fonciers et immobiliers documentés par un notaire sont considérés comme étant légaux (IIED et Tana janv. 2019, 5). La Banque mondiale signale que, pour achever l’entente de transfert foncier, un notaire doit avoir le titre foncier accompagné de tous les documents antérieurs de transfert foncier, les papiers d’identité du vendeur et de l’acheteur, les procurations et les documents de constitution en personne morale [6] (Banque mondiale 24 oct. 2019, 23). La même source précise que la BRA exige le titre foncier accompagné de tous les documents antérieurs de transfert foncier, l’entente de vente notariée et les papiers d’identité pour achever le transfert de la propriété (Banque mondiale 24 oct. 2019, 23). De plus, la Banque mondiale signale que, afin d’enregistrer le transfert de la propriété auprès de la Cour d’appel, il faut soumettre l’entente de vente notariée, le reçu de vente de la propriété et les papiers d’identité des parties (Banque mondiale 24 oct. 2019, 24).

Parmi les sources qu’elle a consultées dans les délais fixés, la Direction des recherches n’a trouvé aucun renseignement sur les documents délivrés dans le cadre d’un transfert foncier.

3. Somaliland

Selon le BTI 2020, la propriété privée est protégée [traduction] « dans une certaine mesure » au Somaliland, et les terres expropriées pendant la guerre civile ont été restituées à la suite de négociations entre les aînés des clans (Bertelsmann Stiftung 2020, 29). La même source ajoute que la confiscation de terres urbaines par des [traduction] « élites politico-économiques » et la construction « [d’]enceintes illégales en milieu rural » continuent d’être signalées (Bertelsmann Stiftung 2020, 29). Dans un rapport préparé par l’Institut des études sur le logement et le développement urbain (Institute for Housing and Urban Development Studies - IHS), et al., de l’Université Érasme de Rotterdam, on peut lire que les conflits fonciers sont courants à Hargeisa (Erasmus University Rotterdam, et al. 25 avr. 2020, 10). D’ailleurs, Ken Menkhaus déclare que les litiges immobiliers sont une des causes principales des homicides à Hargeisa, une [traduction] « ville par ailleurs pacifique » (Menkhaus août 2017, 18).

3.1 Autorités responsables de l’enregistrement

L’Agence de la diaspora du Somaliland (Somaliland Diaspora Agency - SLDA), un organisme public autonome créé par décret présidentiel (Somaliland s.d.a), déclare que toute transaction foncière légale doit être enregistrée auprès de l’administration municipale de la ville où se trouve le terrain (Somaliland s.d.b). D’après l’IHS, et al., la plupart des achats fonciers ne sont pas enregistrés auprès du bureau du cadastre de la municipalité (Erasmus University Rotterdam, et al. 25 avr. 2020, 10).

L’associé de recherche principal a signalé que le Somaliland [traduction] « a accompli les plus grands progrès » pour ce qui est de rétablir « un semblant » de registres officiels des propriétés immobilières (associé de recherche principal 15 juin 2020). Selon le BTI 2020, même s’il existe un registre foncier, son fonctionnement est entravé par le manque d’équipement, l’absence de technologie adaptée et le nombre insuffisant d’employés ayant reçu une formation adéquate (Bertelsmann Stiftung 2020, 29). D’après l’IHS, et al., la ville de Berbera est dotée d’un système d’enregistrement foncier dans lequel sont consignés des renseignements de base sur les propriétés, ce qui permet aux autorités locales de percevoir des taxes sur les transactions foncières, si bien qu’elle est l’une des rares villes du continent africain ayant un [traduction] « système d’administration foncière viable, fonctionnel et intégré » (Erasmus University Rotterdam, et al. 25 avr. 2020, 10-11).

3.2 Vérification des documents, y compris la question de savoir si le titre est vérifié en recourant à un avocat

Selon l’IHS, et al., on consulte des garants, habituellement des aînés respectés au sein du sous-clan, pour confirmer que le vendeur est effectivement le propriétaire du terrain (Erasmus University Rotterdam, et al. 25 avr. 2020, 31). Parmi les sources qu’elle a consultées dans les délais fixés, la Direction des recherches n’a pas trouvé d'autres renseignements allant dans le même sens, ni aucun renseignement additionnel sur la question de savoir si le titre est vérifié en recourant à un avocat.

3.3 Exigences et marche à suivre pour transférer un titre foncier et délais connexes

Les renseignements exposés dans le paragraphe ci-dessous sont tirés du rapport préparé par l’IHS, et al.

Les transferts fonciers nécessitent [traduction] « des témoins de l’achat, le contreseing de l’entente par un garant réputé et l’enregistrement par un notaire ». Les acheteurs entrent en contact avec les vendeurs [traduction] « principalement » par l’intermédiaire de relations familiales et personnelles, ou par l’entremise de courtiers dans certains cas. Le recours à des courtiers est [traduction] « quasi universel » à Hargeisa, mais « un peu moins » étendu à Berbera. La présence de garants est obligatoire pour les transactions immobilières, et le recours à des notaires pour les ventes de propriétés est [traduction] « répandu ». Des documents d’enregistrement foncier sont nécessaires pour prouver la propriété d’un bien immobilier à Berbera, où [traduction] « presque tous » les terrains sont enregistrés, tandis qu’un document notarié est accepté à la place d’un enregistrement foncier à Hargeisa. Le courtier sert [traduction] « habituellement » de témoin dans le cadre du service de courtage. Les transactions foncières sont [traduction] « presque toujours enregistrées officiellement et taxées » à Berbera, mais le sont « plus rarement » à Hargeisa. À Hargeisa, [traduction] « le caractère incertain et variable » des pratiques d’enregistrement foncier fait en sorte que les litiges fonciers sont plus courants dans la capitale qu’à Berbera (Erasmus University Rotterdam, et al. 25 avr. 2020, 10, 31).

La SLDA décrit ainsi la marche à suivre pour enregistrer une propriété foncière :

[traduction]

• Vous devez soumettre une demande d’enregistrement foncier, accompagnée d’une copie du certificat de notaire public ou de tout autre document légal certifiant que vous êtes propriétaire du terrain en question, au bureau de la Commission de district où se trouve votre parcelle de terrain;
• À la Commission de district (Waaxda/Degmada), vous devez remplir le formulaire d’enregistrement foncier;
• Vous devez payer 200 000 shillings SL [Somaliland] [(SQS)] [7] au bureau de la Commission de district en soumettant votre formulaire;
• Un fonctionnaire ou géomètre municipal (Joomitir) se rendra sur place pour vérifier et mesure votre parcelle de terrain, et s’assurer qu’elle est conforme à la carte municipale (planification urbaine);
• Un agent de la Commission de district signe le formulaire;
• Vous devez payer une somme allant de 250 à 350 $ [US] pour l’ensemble du processus, selon la taille du terrain (40×60, 80×60 ou 80×80, respectivement);
• Le formulaire (Foomka Fulinta) est rempli et versé au [dossier];
• Enfin, vous recevez la copie originale de votre [dossier] et une copie conforme est conservée dans la section des archives du Conseil municipal concerné (Somaliland s.d.b).

La SLDA ajoute que l’enregistrement foncier [traduction] « peut se faire en moins de deux semaines », pourvu que le droit de propriété soit « clair et dépourvu d’incertitude » (Somaliland s.d.b).

3.4 Documents requis et délivrés dans le cadre d’un transfert foncier

Selon le Centre de croissance internationale (International Growth Centre - IGC), qui [traduction] « a pour but de promouvoir une croissance durable dans les pays en développement en formulant des politiques stratégiques axées sur la demande et fondées sur des recherches exploratoires », de l’École de sciences économiques et politiques de Londres (London School of Economic and Political Science - LSE), il faut faire appel à un notaire agréé pour enregistrer ou transférer une propriété de façon officielle à Hargeisa (LSE déc. 2017, 17, 9). D’après un rapport sur la résolution des litiges fonciers au Somaliland et au Puntland, préparé en juillet 2015 par Legal Action Worldwide (LAW), une organisation sans but lucratif regroupant des avocats et consultants en matière de droits de la personne qui fournissent [traduction] « une assistance juridique dans les pays fragiles et touchés par des conflits », et commandé par le Programme des Nations Unies pour les établissements humains (ONU-Habitat), le rôle du notaire [traduction] « se limite » à confirmer la signature apposée sur un document en vérifiant les pièces d’identité; les notaires « ne vérifient pas si le terrain a été transféré à l’acheteur (par exemple, en demandant qu’on leur soumette un document de transfert), ce qui mène à des situations où il peut y avoir de nombreux titres fonciers notariés pour la même parcelle de terrain » (LAW juill. 2015, 11).

Selon le rapport de juillet 2015 préparé par LAW, des comités dans chaque municipalité délivrent des titres de propriété sur [traduction] « divers papiers à entête officiel portant le nom de chaque municipalité, en recueillant des renseignements différents à des fins de documentation » (LAW juill. 2015, 5). D’après l’IGC, il faut payer une taxe de mutation au ministère des Finances et à la ville de Hargeisa avant de recevoir les documents de notarisation, qui sont requis pour obtenir les titres de propriété officiels (LSE déc. 2017, 9). La même source ajoute que cette taxe de mutation et les droits [8] perçus par la ville, fixés selon la taille et l’emplacement du terrain, sont [traduction] « une des principales sources de double taxation » au Somaliland, ce qui peut dissuader les gens d’effectuer le transfert foncier sur [traduction] « le marché officiel » (LSE déc. 2017, 10).

4. Prix moyen des terrains

Selon l’associé de recherche principal, [traduction] « tant qu’un marché immobilier fonctionnel n’aura pas été établi, il sera difficile de disposer de statistiques valables »; cependant, il a aussi signalé que Mogadiscio, Hargeisa, Garowe et Bossaso sont les villes où les prix des terrains sont les plus élevés, particulièrement dans les quartiers les plus recherchés de ces villes (associé de recherche principal 15 juin 2020). D’après l’IIED et Tana, qui citent un document sur les terrains et les propriétés commandé par le ministère des Finances de la Somalie, le prix des terrains à Mogadiscio a augmenté, [traduction] « ayant peut-être décuplé » depuis 2012 (IIED et Tana janv. 2019, 3).

Somali Public Agenda signale que les prix des terrains à Mogadiscio dépendent de plusieurs facteurs, y compris l’emplacement, la sécurité, l’infrastructure routière et la proximité des installations et services de base, tels que les écoles, les hôpitaux et les mosquées (Somali Public Agenda nov. 2019, 2-3). La même source précise que les districts de Hodan, Wadajir, Waberi, Hawlwadaag, Hamar Jajab, Hamarweyne et Warta Nabadda font partie des quartiers où les maisons sont les plus coûteuses à Mogadiscio, parce qu’ils sont près du centre-ville et des installations (Somali Public Agenda nov. 2019, 1). Par ailleurs, dans un article paru en janvier 2016, Sharif Yusuf, un professionnel du domaine de la construction, affirme que les prix des terrains dans divers secteurs de Mogadiscio varient selon un ensemble de facteurs, notamment [traduction] « la stabilité politique, la paix et la croissance de l’urbanisation », et que les quartiers les plus coûteux se trouvent au centre-ville (East Africa Business Journal 14 janv. 2016).

Sharif Yusuf présente l’historique des prix d’une parcelle de terrain de 30 mètres sur 12 mètres sur la rue Maka al-Mukarama dans le district de Hodan-Waberi : 400 000 $ US en 2011, 550 000 $ US en 2012, 520 000 $ US en 2013, 480 000 $ US en 2014 et 450 000 $ US en 2015 (East Africa Business Journal 14 janv. 2016). Selon Somali Public Agenda, la rue Maka-al Mukarama se trouve dans un des quartiers [traduction] « les plus coûteux » en raison de sa sécurité relative et de la proximité des forces de sécurité (Somali Public Agenda nov. 2019, 2).

Dans un article sur les défis à surmonter pour bâtir des refuges à Mogadiscio, rédigé par deux des coauteurs du rapport de l’IIED et de Tana, il est signalé que les maisons nouvellement construites les moins chères en 2018 ont coûté environ 70 000 $ US, en partie à cause du coût élevé des terrains, qui constituent [traduction] « la ressource la plus rare à Mogadiscio » (Bonnet et Bryld 28 janv. 2019). Dans un article publié en 2016, l’Agence France-Presse (AFP) signale qu’une maison à deux étages coûte environ 130 000 $ [US] et qu’un [traduction] « bungalow plus simple » coûte environ 70 000 $ [US] (AFP 3 janv. 2016).

D’après Somali Public Agenda, le loyer mensuel pour une maison de trois à cinq pièces à Mogadiscio coûte de 350 à 600 $ US, selon son emplacement (Somali Public Agenda nov. 2019, 1). Selon le rapport de l’IIED et de Tana, les appartements à Mogadiscio, généralement habités par des personnes de la classe moyenne ou de la classe moyenne supérieure, coûtent en moyenne de 350 à 500 $ US par mois, tandis que les logements faits de [traduction] « tôle ondulée », qui abritent des personnes à faible revenu ou de la classe moyenne inférieure, coûtent en moyenne 140 $ US par mois (IIED et Tana janv. 2019, 8).

D’après un article de Reuters paru en 2017, le prix moyen d’une parcelle de terrain de 12 mètres sur 12 mètres le long de la côte de Berbera s’élève à 100 000 $ US, ayant doublé depuis 2016 en raison de la spéculation foncière déclenchée par un accord de développement portuaire (Reuters 4 avr. 2017). Parmi les sources qu’elle a consultées dans les délais fixés, la Direction des recherches n’a pas trouvé d'autres renseignements allant dans le même sens, ni aucun renseignement additionnel sur le prix moyen des terrains dans d’autres régions du Somaliland.

Cette réponse a été préparée par la Direction des recherches à l'aide de renseignements puisés dans les sources qui sont à la disposition du public, et auxquelles la Direction des recherches a pu avoir accès dans les délais fixés. Cette réponse n'apporte pas, ni ne prétend apporter, de preuves concluantes quant au fondement d'une demande d'asile. Veuillez trouver ci-dessous les sources consultées pour la réponse à cette demande d'information.

Notes

[1] L’Autorité intergouvernementale pour le développement (Intergovernmental Authority on Development - IGAD) est un organisme intergouvernemental regroupant Djibouti, l’Érythrée, l’Éthiopie, le Kenya, l’Ouganda, la Somalie, le Soudan et le Soudan du Sud qui a pour but d’améliorer la coopération régionale touchant [traduction] « la sécurité alimentaire et la protection environnementale, la coopération économique, l’intégration régionale et le développement social, ainsi que la paix et la sécurité » (IGAD s.d.).

[2] Le Programme d’élargissement de l’accès à la justice (Expanding Access to Justice Program - EAJ) est un programme quinquennal conjoint de Pact et de l’Initiative pour la primauté du droit de l’Association du barreau américain (American Bar Association Rule of Law Initiative - ABA ROLI), financé par l’Agence américaine pour le développement international (US Agency for International Development - USAID) (ABA s.d.a). Le programme EAJ vise à améliorer [traduction] « l’accès à la justice, et encourage la création de mécanismes efficaces permettant aux particuliers et aux collectivités de résoudre les griefs en Somalie et au Somaliland » (ABA s.d.a). Pact est un organisme de développement international à but non lucratif qui travaille [traduction] « sur le terrain dans une quarantaine de pays en vue d’améliorer la vie des personnes touchées par la pauvreté et la marginalisation » (Pact s.d.). L’ABA ROLI est un [traduction] « programme de développement international qui met en avant la justice, la dignité humaine et la création de possibilités économiques grâce à la primauté du droit » (ABA s.d.b).

[3] L’Institut international pour l’environnement et le développement (International Institute for Environment and Development - IIED), dont le siège est à Londres, est un [traduction] « organisme de recherche axée sur les politiques et les initiatives » qui encourage « le développement durable en vue d’améliorer les moyens d’existence et de protéger les environnements dont dépendent ces moyens d’existence » (IIED et Tana janv. 2019, ii).

[4] Tana Copenhagen (Tana) est une société de conseil internationale dont le siège est à Copenhague et qui se spécialise dans [traduction] « les relations internationales et l’aide au développement » (Tana s.d.).

[5] La Banque mondiale fournit les renseignements suivants sur les frais d’enregistrement pour le transfert d’une propriété :

(Banque mondiale 24 oct. 2019, 23)

[6] La marche à suivre décrite par la Banque mondiale repose sur une étude de cas où l’acheteur et le vendeur sont tous deux des sociétés à responsabilité limitée qui exercent des activités commerciales (Banque mondiale 24 oct. 2019, 20).

[7] Selon Newsweek, une revue et un site d’actualité américains, le shilling du Somaliland (SQS), la devise nationale du Somaliland, n’est pas reconnu par la communauté internationale (Newsweek 9 mars 2017). Dans un article publié en septembre 2017, la BBC signale que 1 $ US équivaut à 9 000 shillings du Somaliland (SQS) (BBC 12 sept. 2017). D’après un article paru en janvier 2020 dans l’East African Business Week (EABW), une publication commerciale en ligne ougandaise (EABW s.d.), le taux de change était de 1 $ US pour 8 000 SQS (EABW 15 janv. 2020).

[8] Selon le Centre de croissance internationale (International Growth Centre - IGC), à Hargeisa, l’administration municipale perçoit des droits allant de 100 à 1 500 $ US, calculés en fonction de l’emplacement et de la taille de la propriété, et les tarifs sont établis annuellement (LSE déc. 2017, 9). Contrairement aux autres taxes perçues par la municipalité, ces droits doivent être acquittés en dollars américains et non en shillings du Somaliland (SQS) (LSE déc. 2017, 9).

Références

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Autres sources consultées

Sources orales : Garsoor Public Notary; Heritage Institute for Policy Studies; Mogadishu Law Office; professeur agrégé dans les domaines du développement et des conflits qui a mené des recherches sur la propriété en Somalie; professeur agrégé de géographie qui a mené des recherches sur les droits de propriété et les droits fonciers touchés par la guerre; professeur de science politique qui est un spécialiste de la Corne de l’Afrique; Somali Public Agenda; Warsame Law.

Sites Internet, y compris : Agence de presse Xinhua; Al Jazeera; Amnesty International; Centre for Affordable Housing Finance in Africa; ecoi.net; Factiva; The Guardian; Human Rights Watch; Nations Unies – HCR, Organisation pour l’alimentation et l’agriculture, Programme pour les établissements humains, Refworld; Norwegian Refugee Council; Political Geography; Rift Valley Institute; Somali Business Review; Union européenne – Bureau européen d’appui en matière d’asile.